陽明山電梯大樓  士林買屋 / 士林買房 - 御陽明稀有鋼骨住宅直眺觀音山內湖公寓大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：9880 萬 (含車位價)
參考單價：96.8 萬/坪
地址：台北市士林區格致路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：御陽明
格局： 4房(室) 2廳 4衛 2陽台 1廚房
總坪數：123.58 坪 (包含車位面積)
主建物面積：57.59 坪
附屬建物面積：7.14 坪
共同使用：58.85 坪
車位坪數：27.71 坪
土地面積：47.3 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：13 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：24511 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：陽明山國小,格致國中
鄰近公園：陽明山國家公園
生活機能：統一超商
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	空間與格局：總坪數達 123.58 坪（含車位），4 房 2 廳 4 衛，空間寬敞適合多代同堂。景觀資源：直眺觀音山，鄰近陽明山國家公園，自然環境優異。學區條件：鄰近陽明山國小及格致國中，具備公立學校資源。仲介專業：業者擁有不動產經紀人及地政士雙證照，且獲多項獎項，增加信任度。裝潢配套：標示有千万裝潢包入住，若為真可省去裝修時間與成本。
劣勢	樓層條件：位於 4 樓（總層數 4 樓），屬頂樓，需確認隔熱及防水狀況，尤其屋齡已達 13 年。價格落差：總價 9880 萬與參考單價 96.8 萬/坪有顯著數據落差，需釐清坪數定義。位置標註混淆：廣告標題提及「內湖」，但地址及郵遞區號 111 顯示為「士林區」，資訊一致性有待確認。持有成本：每月管理費約 2.45 萬，屬於高持有成本，且需考量後續專項維修費用。
機會	議價空間：標註價格可議，若總價與坪價能更透明，可能有議價機會。稀缺性：陽明山區域大坪數住宅稀少，具保值潛力，適合重視隱私與景觀的家庭。生活機能：鄰近生活機能完善，有便利商店且交通可達，適合非通勤密集區域。
威脅	流動性風險：總價近億，目標客群小，未來轉手週期可能較長。隱疾風險：老舊公寓大樓（13 年）可能存在管線老化問題，高樓層漏水風險較高。資訊誤導：若標題誤植導致看房預期錯誤，可能增加時間成本；裝潢價值需防偽確認。環境限制：靠近國家公園周邊，可能有噪音管制或開發限制，影響改造自由度。

2. 物件評論

購買建議：值得評估，但需謹慎驗證。

此物件對於重視生活品質、喜愛自然景觀及需要大空間的家庭（如育兒或三代同堂）具有吸引力。主要理由包括：優越的觀音山景觀、充足的房間數量與衛浴配置，以及良好的學區資源。然而，作為買方，在決標前必須解決以下關鍵疑點：

地理位置確認： 標題寫「內湖」但地址及郵遞區號皆為「士林」，此資訊衝突可能造成未來房產登記或認知上的困擾，務必向房東或中介確認正確位置屬性。
價格邏輯釐清： 總價與單價之間存在計算落差，建議要求中介提供詳細的坪數計算表（含車位面積是否均攤），並核實「千萬裝潢」的實際品項與價值。
頂樓安全檢測： 由於位於頂樓且屋齡約 13 年，看房時請務必仔細檢查天花板是否有滲水痕跡或漏水跡象，並了解大樓管理基金狀況。

若能解決上述資訊不對稱問題，且確認裝潢品質符合需求，這是一個兼具休閒與實用的稀缺住宅。建議優先安排現場看屋，並聘請專業驗屋師進行協助。

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內湖公寓大樓

林恒生(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 聖皇不動產仲介經紀有限公司

證號: (110)北市經證字第02693號

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