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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~300 萬~~250 萬
參考單價：10.35 萬/坪
地址：台南市新營區裕民路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+2房(室) 2廳 1衛
總坪數：24.16 坪 (不含車位面積)
土地面積：10.06 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新民國小、南新國中、南光高中
鄰近公園：長勝營區公園
生活機能：第一市場,全聯
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	價格親民：總價 250 萬，單價約 10.35 萬/坪，相較新案極具入門門檻優勢。地段便利：位於新營市中心，鄰近復興路、新進路商圈，第一市場與全聯近在咫尺。生活機能佳：距離長勝營區公園及多所學校（國小至高中）近，適合學生家庭或注重通勤者。格局實用： 3 房 2 廳設計，雖然坪數不大但動線明確，且舊屋裝潢彈性好。
劣勢	屋齡過高：達 46 年，可能面臨管線老舊、外牆保溫或結構維護問題。無電梯限制：位於 3 樓共 4 樓，對於長輩上下楼或有小孩拖車出行較不便利。衛浴數量少：僅有 1 間衛浴，面對 3 房格局在尖峰時段或客人造訪時可能較為緊湊。無車位配置：市中心老公寓停車往往困難，需自行尋找公共停車格。
機會	裝潢增值潛力：因價格低廉且可依需求整修，適合喜好 DIY 的買家打造個性住宅。投資出租價值：鄰近學校與市場，租屋需求穩定，適合作為收租型資產或學生套房。生活品質提升：鄰近公園與綠廊道，提供良好的休閒空間，能平衡市區生活的便利性。
威脅	貸款條件限制：銀行對高齡老屋的貸款成數或年限可能較嚴格，增加資金準備壓力。未來轉手難度：隨著時間推移，房產折舊效應明顯，未來競爭對手多為新大樓，流動性可能下降。維修風險：老公寓易發生公共設施（如水箱、外牆）維修需求，潛在的修繕分攤費用可能上升。