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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1388 萬~~1288 萬 (含車位價)
參考單價：15.89 萬/坪
地址：屏東縣潮州鎮朝昇東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 3廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：81.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：63.72 坪
附屬建物面積：3.84 坪
其他面積：13.51 坪
土地面積：12.91 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 8樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住辦/ 華廈
車位：平面式車位
車位描述：門口

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1300 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於潮州鎮核心愛國商圈與夜市旁，人潮穩定，生活機能與商業價值俱佳。 2. 空間寬敞：總坪數逾 81 坪，一樓擁有 8 米大面寬店面，二樓約 30 坪住宅區，格局開闊。 3. 使用彈性：一樓可作為店面或工作室，二樓為獨立住家，且一二樓皆可獨立進出，適合經營。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡約 31 年，可能影響銀行貸款成數與年限，且後續維護成本可能增加。 2. 用途限制：雖為住辦性質，但仍需注意商業噪音或客群干擾，可能影響居住安靜度。 3. 稅務差異：住辦用途在持有稅或未來移轉稅賦上，與純住家用可能有所不同。
機會 (Opportunities)	1. 雙重收益：可利用一樓店面招租創造現金流，同時二樓供自己或家人居住。 2. 自行創業：對於從事餐飲、補習班或零售業者，此地點提供極佳的曝光度與進貨便利性。 3. 資產配置：老屋翻新後若提升空間質感，在熟商圈內仍具保值潛力。
威脅 (Threats)	1. 商圈波動：高度依賴愛國商圈與夜市的熱鬧程度，若周邊環境衰退或法規改變，影響租金與人流。 2. 維修風險：老舊大樓可能面臨管線老化、電梯或公共設施更新問題，未來公共基金支出可能增加。 3. 流通性：特殊用途的房產（店面結合住家）買家族群較窄，未來轉手時間可能較長。

2. 物件評論

購買建議：值得納入考慮，特別是針對「自用營業」或「投資收租」族群。

此物件位於潮州鎮成熟的商圈核心，具備「店住合一」的稀缺性，對於需要臨街展示面的商家或家庭，能提供極高的便利性與空間效益。總價 1288 萬的單價在當地屬合理區間，且附帶車位與大面寬條件，實用性高。然而，您必須考量的是 31 年的屋齡對貸款條件的潛在影響，以及居住品質與商業活動之間的平衡。若您計畫將一樓作為生財工具，或能接受老屋翻新的可能性，這是一筆值得投資的資產；若您純為居住且對安靜度要求極高，建議先至現場評估噪音狀況再決定。