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台南華廈大樓 面公園雙出口一樓車寓
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
729 萬
688 萬 - 參考單價：25.42 萬/坪
- 地址：
台南市
南區
中華南路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
- 總坪數：27.07 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：22.6 坪
- 附屬建物面積：2.3 坪
- 共同使用：2.17 坪
- 土地面積：12.02 坪
- 樓別/樓高： 1樓 / 5樓
- 屋齡：43 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段與環境優越：緊鄰公園綠地，鄰近中華南路與 86 號快速道路，交通四通八達。周邊有永華國小、日新國小及新興國中，生活機能完善。 2. 停車資源稀缺：老舊公寓通常缺乏停車位，此屋享有自有停車位，對車主而言是極大的加分項。 3. 格局寬敞多元：三房兩廳兩衛的規劃在 27 坪的總坪數中相當實用。一樓雙出口設計有助於通風與緊急逃生。 4. 無障礙優勢：位於一樓，對於高齡族或行動不便者極為友善，且擁有較佳的戶外空間私密性。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：民國 71 年建成，已近 43 年，需預留資金檢視管線、防水及結構安全狀況。 2. 一樓潛在問題：需注意隱私防護、夜間採光及濕氣較重等常見低樓層缺點。 3. 缺乏電梯設施：雖本物件在了一樓無需使用電梯，但整棟為五樓公寓，未來家族成員若需上樓，或訪客動線會稍顯不便。 4. 產權描述疑慮：建物面積僅 27 坪餘，描述卻提及「含增建約 47 坪」，兩者落差極大，可能涉及產權登記範圍不清的問題。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 銀髮安居需求：隨著高齡化社會來臨，一樓、雙出口且鄰近醫療與公園的房源具有長期居住價值。 2. 室內改造潛力：內部空間寬敞（室內約 25 坪），可依據居住者喜好進行舒適度提升的裝潢改造。 3. 租屋市場穩定：鄰近學區及新興園區，對於學生族群或外派人員具有穩定的租屋需求。 4. 社區價值提升：碳佐麻里與誠品商圈持續帶動周邊發展，區域房價具備緩漲潛力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 增建合法性風險：描述中增建面積過大，若被認定為違建，可能面臨拆除或罰款風險，亦影響未來轉手與貸款額度。 2. 老舊維修成本：管線老舊可能导致水電瓦斯等設施頻繁故障，長期持有心態需考慮維修開銷。 3. 市場流動性：高屋齡公寓的貸款年限通常較短，可能限制購買者的購屋能力，進而影響未來轉手速度。 4. 環境干擾：一樓臨路（中華南路）需確認車流噪音與光害對居住品質的影響。 |
2. 物件評論
這是一棟典型的「地段優於建築」的房產，對於尋求特定生活需求的您來說，具有相當高的參考價值，但交易前需特別審慎調查。
是否值得購買： 建議優先考慮，但需視「增建合法性」確認結果而定。 若您是為了自住，特別是家有長者或重視停車便利與公園環境的族群，此物件的稀缺性（老公寓附設停車位）非常突出；若您偏愛投資轉手获利或偏好新式電梯大樓，則建議暫緩考慮。
主要理由：
- 核心價值明確：43 年屋齡雖高，但「一樓雙出口」配合「自有停車位」在南區極為罕見，且緊鄰公園提供優質居住環境，這是支撐其單價的核心關鍵。
- 風險需釐清：描述中「增建約 47 坪」與登記面積落差懸殊，務必請專業代書或不動產律師調查土地持分與建物現況是否合法，以避免後續糾紛。
- 居住定位精準：此屋極度適合銀髮族安養或需要無障礙環境的家庭，建議您親自於不同時段考察一樓的採光、潮濕程度及交通噪音影響，確認是否符合您的長期生活期望。
問與答
台南華廈大樓
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