中國江山、同德國民小  桃園買屋 / 桃園買房 - 體育園區建案藝文區寶慶路四改三房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1238 萬
參考單價：30.53 萬/坪
地址：桃園市桃園區寶慶路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中國江山
總坪數：40.55 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.19 坪
附屬建物面積：4.83 坪
共同使用：10.53 坪
樓別/樓高： 9樓 / 17樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：同德國民小學、同德國民中學
鄰近公園：寶慶公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：藝文區寶慶路中國江山

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與生活機能：位於桃園市核心區域之藝文特區，鄰近寶慶公園，環境清幽且綠意充足。 2. 學區資源：鄰近同德國小、同國中學區，步行即可到達，對有就讀需求的小家庭極為便利。 3. 格局規劃：室內採四房改三房設計，減少隔間後空間更為寬敞，且所有房間皆具對外窗，通風采光良好。 4. 交通便利：樓下即公車站牌，鄰近南崁交流道約 7 分鐘車程，通勤與出遊均具優勢。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡已達 31 年，老屋設施可能老化，後續維修或更新成本需納入考量。 2. 單價偏高：參考單價約 30.53 萬元/坪，對於近 30 年老屋而言，單價在市場中屬於較高水準。 3. 無車位配套：總價未包含車位，若家庭有兩輛車需求，需另行解決停車問題。 4. 樓層因素：17 樓中的 9 樓雖非頂樓底樓，但電梯大樓若遇假日可能會有等待電梯的情況。
機會 (Opportunities)	1. 學區保值性：固定學區房在桃園區通常較具抗跌性與流動性。 2. 改造潛力：因屋齡較高，若有重新裝修需求，可透過內部設計提升居住品質與美感。 3. 社區規模适中：管理費 1,200 元相對合理，適合一般小家庭負擔。
威脅 (Threats)	1. 融資評估：銀行對老屋貸款成數可能較嚴格，需確認購屋者的貸款條件與空間。 2. 公共設施維護：31 年樓齡未來可能面臨大規模修繕基金問題或重建意願低。 3. 市場競爭：同區同年代競品多，若價格無優勢，可能會在轉售時面臨較長持有週期。

2. 物件評論

購買建議：適中（適合特定需求族群）

此物件對於**「重視學區與生活便利性」的小家庭**具有吸引力，特別是子女就讀同德國小、國中的家長。其四房改三房的格局設計提升了室內實用性，且鄰近公園與公車站，生活機能完善。然而，由於屋齡已達 31 年，單價約 30.53 萬元/坪在老屋市場中偏高，買家需謹慎評估後續可能產生的修繕成本（如防水、管線更新）。

主要理由： 若預算允許且能接受老屋特性，此房源具備良好的學區與交通優勢，居住品質佳；但若以投資增值或長期持有為目標，建議對單價進行議價空間，並確認社區維修基金狀況後再決定是否入手。