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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3088 萬 (含車位價)
參考單價：55.39 萬/坪
地址：台中市西區柳川東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：惠宇國美館
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：55.75 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.36 坪
附屬建物面積：3.97 坪
共同使用：26.42 坪
車位坪數：10.718 坪
土地面積：4.88 坪
樓別/樓高： 10樓 / 25樓
屋齡：2 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B5坡道平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：5100 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：忠孝國小，忠信國小，光明國中
鄰近公園：美術園道
生活機能：第五市場，永安市場，向上市場
附近交通：國道1號，國道3號
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 屋齡與品質：屋齡僅 2 年，屬於新成屋，居住體驗佳且維修負擔低；惠宇建設為知名建商，建案品質與公設管理有保障。 2. 地段與配套：位於台中西區核心，鄰近美術館與柳川，周邊生活機能完善（市場、公園、交通樞紐），且學區包含忠信國小與光明國中，教育資源豐富。 3. 空間規劃：格局為三房兩廳兩衛，方正且採光通風良好；10 樓屬於中高樓層，視野開闊，擁有公園及河岸景觀。 4. 車位優勢：附贈 10.72 坪的坡道平面車位，面積寬敞，停車便利性高於一般地下室車位。
劣勢	1. 總價門檻：總價達 3088 萬，屬於高單價物件，對購屋者的購屋能力與貸款資格要求較高。 2. 有效坪比：主建物約 25 坪，總坪數近 56 坪，實際可支配的主體居住空間比例偏低，較依賴公共區域或車位空間。 3. 居住成本：每月管理費約 5100 元，雖與坪數相符，但對現金流仍屬固定支出，需納入長期持有成本考量。
機會	1. 議價空間：資訊顯示「鑑價到位，出價就談」，暗示賣方有議價意願，購屋者有爭取較低成交價的機會。 2. 增值潛力：西區近年更新計畫多，且柳川親水公園計畫持續推動，長期來看區域價值與房價支撐力強。 3. 流通性：三房兩衛格局為市場主流需求，屋新地段佳，未來若考慮轉手，較易吸引中產階級或投資客。
威脅	1. 市場波動：房市受景氣與利率影響，若景氣回檔，高單價物件可能面臨流動性降低或價跌風險。 2. 環境因素：鄰近柳川，雖為景觀優勢，但仍需留意防洪及雨季濕度問題（雖為高樓層風險較低，但心理因素仍存）。 3. 競爭供給：同區或周邊若有新案或中古屋大量釋出，可能影響議價能力與持有意願。

2. 物件評論

此物件屬於值得買入的類型，主要適合追求生活品質且預算充足的買方。

主要理由如下： 第一，地段與資源極具稀缺性。該物件位於西區精華地帶，兼具美術館綠帶、河岸景觀與優質學區，生活機能成熟，自住舒適度高。第二，產品素質高。惠宇建設的品質口碑加上僅 2 年的屋齡，意味著購屋者能買到近乎全新且無漏水隱憂的房源，10 樓的視野與大坪數車位更在市場上難得。第三，有價格調整空間。仲介明確指出可議價且鑑價到位，這為買方提供了安全邊際，若能成功議價，將大幅提升投資報酬率。

建議您在簽約前，務必再次確認柳川河岸特定季節的水位狀況，並確認銀行貸款成數是否與預期相符，以確保財務規劃無虞。若能順利談到理想的成交價格，這將是一個兼具自住與保值價值的優質選擇。

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