龍山國小電梯大樓  東區買屋 / 東區買房 - 新竹大樓出售悅森朵夫兩房兩衛車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1898 萬 (含車位價)
參考單價：67.07 萬/坪
地址：新竹市東區光復路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：悅森朵夫
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：28.3 坪 (包含車位面積)
主建物面積：14.832 坪
附屬建物面積：3.506 坪
共同使用：9.962 坪
車位坪數：1.34 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：104 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：機械式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全系統
管理費：1931 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於新竹市東區光復路一段，生活機能成熟，交通便利且鄰近學區與商圈。 2. 通優採光佳：朝東南向，前後三陽台設計，室內明亮通風。邊間格局稀缺，居住品質較高。 3. 坪效合理：兩房配置含雙衛浴，空間規劃實用。總價 1898 萬含車位，單價約 67 萬/坪，價格在東區具競爭力。 4. 樓層適中：3 樓 /5 樓屬中間低樓層，避開頂樓漏水與底層隱私問題，且無電梯等待之苦（若為透天或老宅）。 5. 停車便利：包含車位，瓦斯廚房配置完善，居住功能齊全。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡疑慮：資料標示屋齡 104 年，若屬實際年齡則極老，涉及結構安全與貸款限制問題；若為民國紀年標註錯誤則需釐清。 2. 車位型態：機械式車位雖好停但存取時間較長，且車輛停放空間可能有限制（大型休旅車不易入）。 3. 陽台外推風險：特色說明提及陽台約 18 坪雨遮外推，若未合法申請，後續可能有改建或處分風險。 4. 管理維護：老舊大樓通常公共設施老化較快，管委會運作與維修基金需留意。
機會 (Opportunities)	1. 改造潛力大：邊間雙衛浴開窗具備良好通風性，若屋況允許翻新，可大幅提升居住舒適度與轉手價值。 2. 資金週期靈活：包含車位後總價未顯著偏高，對於需解決停車問題的家庭而言，買入門檻相對可控。 3. 資產保值：東區為新竹核心區域，優質老宅或新成屋在區域內通常較能抵抗市場波動。
威脅 (Threats)	1. 貸款評估風險：若屋齡確為 104 年，銀行可能縮短貸期、提高自備款比例，甚至拒貸，影響購屋資金籌措。 2. 法律合規性：外推陽台或雨遮若涉及违建疑慮，恐面臨政府裁罰或拆除命令。 3. 轉手流動性：車位為機械式且建築年久，未來欲出售時可能僅對特定族群（如預算有限者）具吸引力，流動性低於新案。