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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：20.69 萬/坪
地址：台南市新營區新進路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：38.57 坪 (不含車位面積)
土地面積：3.69 坪
樓別/樓高： 4樓 / 12樓
屋齡：29 年
法定用途：辦公室
形式/類型：其它/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：公誠國小,新東國中,興國中學
鄰近公園：鐵道公園
生活機能：全聯福利中心
附近交通：新營客運
面臨路寬：約12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段便利：鄰近新營火車站、客運總站及公誠國小，通勤與子女就學都非常方便。 2. 格局寬敞：38.57 坪擁有 3 房 2 廳 2 衛及 4 個陽台，採光通風良好，空間利用率極高。 3. 裝潢新穎：房屋標示全新整理且為輕奢風格，符合可立即入住條件，省去重新裝修的時間與費用。 4. 樓層佳：12 樓電梯大樓的 4 樓屬於中低樓層，避開了頂樓滲漏風險，也無一樓潮濕問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡已達 29 年，未來可能面臨公共設施更新或管線老舊維護成本。 2. 車位缺乏：價格不含車位，且周邊僅能路邊停車（先到先停），若家庭有車輛需求，日常停放可能存在困難。 3. 用途標註疑義：建物登記用途標示為「辦公室」而非住宅，雖名為住家，但在房屋稅與貸款成數上可能與純住宅不同。
機會 (Opportunities)	1. 租金潛力：因鄰近學校與交通樞紐，極適合出租給教職人員或通勤族，具備良好投資價值。 2. 成本節省：由於裝潢已整理完畢，購入後無需額外投入裝修資金，可快速入主新營市中心。
威脅 (Threats)	1. 貸款與轉手難度：「辦公室」用途可能會影響銀行貸款年限或成數，且未來買賣時，部分買家可能因房屋稅負較高卻無法設定戶籍而卻步。 2. 社區維護：高樓齡電梯大樓需留意管理委員會是否有足夠的公共基金進行大修。

物件評論

這份資料顯示的是位於新營市中心的一處高性價比房源。對於尋求自住並看重生活機能的您來說，這是一個值得考慮的選項，特別是在「地點」與「居住空間」兩大優勢上表現出色。然而，必須特別注意建物登記用途為「辦公室」這一關鍵資訊，這可能會影響您的貸款條件、持有稅金以及未來的轉手流動性。若您不打算短期內出售，或已確認該處可設定戶籍並能接受非純住宅的稅負結構，那麼以 798 萬的價格取得市中心高樓層、大坪數且裝潢精良的住宅，仍是一個不錯的入手機會。建議在簽約前務必詳閱建物謄本並諮詢銀行貸款細節，以確保權益無虞。