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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2880 萬
參考單價：34.42 萬/坪
地址：台南市南區金華路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 4衛
總坪數：83.68 坪 (不含車位面積)
主建物面積：73 坪
附屬建物面積：10.68 坪
土地面積：24.5 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：41 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立新興國小
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	核心地段價值高：位於台南南區金華路二段，屬繁華商圈，人潮多且商業活動熱絡。房產坪數大：總坪數達 83.68 坪，空間寬敞，適合規劃為辦公處所或家族企業駐點。學區優勢明顯：鄰近市立新興國小，對於有子女就學需求的家庭具有吸引力。住商混合潛力：登記用途為住商用，兼具居住與經營商業的靈活性。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老： 41 年舊房產，結構安全與管線老化可能是隱憂，後續修繕成本可能較高。缺乏車位：總坪數未包含車位，對於有車輛停放需求的買方或顧客而言是一大不便。單價較高的考量：參考單價近 35 萬/坪，屬於高標投資，需確保租金報酬率能覆蓋成本。居住環境干擾：臨街店面可能受噪音、車輛尾氣影響，若作為住宅靜謐度較難保證。
機會 (Opportunities)	商業租賃收益：黃金店面位置佳，出租給商家經營可帶來穩定的現金流。資產置換價值：若位於未來都更或道路規劃受益區，地價增值潛力可期。空間改造彈性：因具備住商兩用性質，可依需求將部分空間改為長期租賃模式。
威脅 (Threats)	金融貸款難度：屋齡過老可能影響銀行鑑價與貸款成數，增加自備款壓力。維修保養負擔：老舊透天厝隨時間推移，外牆、地下室等公共維護費用隨之增加。交通政策風險：** 若路段改道或實施單行道管制，恐衝擊商業人潮與店面曝光度。

2. 物件評論

購買建議：視需求與資金能力而定，適合投資客或經營者，而非單純自住。

此物件位於台南核心區域金華路二段，地段價值極高，對於需要展示店面形象或依賴人潮的商家來說，是難得的黃金資產。然而，買房者需仔細衡量兩點風險：首先是屋齡已達 41 年，這意味著可能面臨較高的潛在維修成本與貸款限制；其次是沒有附贈車位，在交通繁忙的主幹道上，這對住家便利性或訪客體驗會有明顯影響。

總體而言，如果您具備充足的預算（2880 萬），且主要目的是追求商業租金報酬率或家族產業據點，此物件值得深入考察並預約實地勘看；但若您是尋求安寧居住環境的家庭，建議謹慎考慮噪音與修繕問題。