遠東雙星大廈快樂的  中壢買屋 / 中壢買房 - 【中壢A22站旁】整新電梯3房+店面快樂的房仲瑞成

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1388 萬~~1290 萬
參考單價：40.05 萬/坪
地址：桃園市中壢區中央西路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：遠東雙星大廈
格局： 3房(室) 3廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：32.21 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.42 坪
附屬建物面積：1.79 坪
土地面積：4.41 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 8樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

影音專區

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1290 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：新明國小新明國中中壢高中
鄰近公園：光明公園
生活機能：中壢青果市場新明市場
附近交通：新竹中壢桃園客運中央西路一段 A22捷運站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：鄰近 A22 捷運青埔站，生活機能在中央西路段成熟，通勤與日常購物便利。 2. 格局實用稀有：電梯大樓搭配一、二樓雙層空間，且已整新完成，可立即可入住或經營。 3. 性價比調整：原價 1388 萬下修至 1290 萬，單價約 40 萬/坪，對 A22 電梯宅市場而言具吸引力。 4. 空間彈性大：一樓店面可作為工作室或收租點，二樓居住，實現「居商兩用」。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡已达 43 年，銀行核貸時可能會受限制（貸款成數或年限可能較短）。 2. 產權複雜性：涉及住家用與店面空間，未來轉手時潛在買家群體縮小，稅務與管理細節較住宅複雜。 3. 隱私與噪音：一樓若為店面使用，可能會增加出入人流量，影響二樓居住環境的寧靜度。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益潛力：一樓可作為美甲、美髮或咖啡店，利用人潮穩定特性創造現金流，抵銷房貸壓力。 2. 生活成本節省：對於自由職業者或創業者，住商合一模式可省去額外租店面的成本。 3. 交通發展效益：桃園機場捷運沿線持續發展，長期看區域升值潛力仍存。
威脅 (Threats)	1. 政策風險：未來若對「住宅轉商用」或「老舊公寓改建」法規有變動，可能影響店面使用權益。 2. 流動性風險：老舊且含商用的產權在市場上較難流通，若急需資金脫手可能耗時較長。 3. 建築結構隱憂：40 年以上建築需留意是否有進行大修（如防水、管線更新），否則維護成本恐增加。

2. 物件評論

是否值得購買： 對於具備投資意識或創業需求的買家來說，此物件值得考慮；但若是純自住的年輕首購族，則需慎重評估貸款與未來轉手問題。

主要理由：

地段與便利性無敵：A22 站旁的交通便利性是中壢地區的亮點，對於需要頻繁往來台北或機場的上班族非常友好。
財務規劃優勢：價格從 1388 萬下修至 1290 萬，且「住商合一」的特性若能成功出租一樓，能有效分攤持有成本，甚至創造獲利。
風險控制提醒：鑑於屋齡已達 43 年，建議務必確認管理費是否包含大修儲金（如外牆修繕、防水），並先與銀行確認貸款成數與年限是否符合自身負荷能力。若僅為單純自住且無經營計畫，則需斟酌老宅轉售難度較高的風險。

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