晴晴百老匯宮廷  中壢買屋 / 中壢買房 - 中壢捷運重劃晴晴百老匯大4房 SOGO商圈海華商圈

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1680 萬
參考單價：31.53 萬/坪
地址：桃園市中壢區九和一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：百老匯宮廷
格局： 4房(室) 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：53.29 坪 (不含車位面積)
主建物面積：37.82 坪
附屬建物面積：5.17 坪
共同使用：10.3 坪
樓別/樓高： 10樓 / 22樓
屋齡：24 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4100 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：興國國小
鄰近公園：銀河廣場，六和公園
生活機能：SOGO百貨，興國市場
附近交通：A21、A22捷運站，客運，中壢火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 單價具吸引力：參考單價約 31.53 萬/坪，對於中壢捷運重劃區而言屬於低標價位。 2. 空間寬敞：總坪數達 53.29 坪，擁有四房配置，適合多人口家庭居住。 3. 生活機能完善：鄰近 SOGO 百貨、興國市場，且距離 A21、A22 捷運站及火車站步行可達，通勤便利。 4. 樓層位置佳：位於總樓高 22 樓的 10 樓，視野與通風條件通常較好，噪音影響相對較小。
劣勢	1. 衛浴比例嚴重不足：四房僅有一間衛生間，早晚使用尖峰時段極易衝突，對家庭居住品質影響大。 2. 屋齡較高：屋齡已達 24 年，外觀與公共設施可能略顯老舊，且潛在維修風險增加。 3. 車位需另購：坪數不含車位，買家需額外預算購買停車格，增加總置產成本。 4. 管理費固定支出：每月管理費 4,100 元，對於老舊社區而言可能偏高。
機會	1. 整修增值潛力：若買家有預算進行大裝修或增設衛浴，可大幅提升居住舒適度與未來轉手價值。 2. 租金市場需求：四房低單價物件在中壢地區對學生或家庭租客具吸引力，投資報酬率可能不錯。 3. 地段發展：中壢青埔/重劃區仍為熱區，長期持有具保值潛力。
威脅	1. 轉手流動性風險：老舊大坪數且衛浴不足的物件，未來接盤客群可能受限，脫手難度較高。 2. 維修成本上升：隨著屋齡增加，外牆防水、管線更新等公共維護或專有部分修繕費用恐隨之增加。 3. 市場競爭：同區域新成屋或次新屋若推案推出，將形成價格與設施上的直接競爭。

物件評論

此物件值得考慮，但需視買家對居住品質的需求而定。

主要理由在於其「地段與坪價的性價比極高」。中壢重劃區近捷運、百貨的生活機能非常成熟，且以低於 32 萬單價取得近 54 坪的四房空間，對於預算有限但需要大戶家庭的家長來說，是進入該區域的低門檻選擇。

然而，最大的隱憂在於「一衛四房」的硬傷以及 24 年屋齡。若您計劃長期自住且無法容忍早晨爭搶廁所的情況，或者不想額外投入數十萬甚至上百萬進行增建衛浴與翻新裝修，則建議重新評估。若買家打算作為中長期投資，並接受初期需自行規劃改善空間，這是一筆具備價差潛力的標的。在決定前，強烈建議現場勘驗管線狀況及確認社區維護水平。

問與答

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中壢捷運重劃

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