鳥松買屋 / 鳥松買房 - 鳥松澄清湖全新2房大樓含平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1350 萬 (含車位價)
參考單價：30.68 萬/坪
地址：高雄市鳥松區忠誠路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：44 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44 坪
樓別/樓高： 13樓 / 15樓
屋齡：110 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B1 49號

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3066 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 車位Included：總價已含平面車位，在當前房市下省去自行購置車位的額外成本與麻煩。 2. 屋況新：建築於民國 110 年，屋齡僅約 3 年，屬於新成屋，設備與安全性較佳。 3. 空間彈性：挑高 3.2 公尺，符合法規前提下可增建一房，增加使用坪數與未來轉手價值。 4. 環境便利：鄰近澄清湖與禪公園，生活機能完善（市場、7-11、國小等步行範圍內）。 5. 價格合理：單價約 30 餘萬含車位，在鳥松區屬於新案中的合理價位。
劣勢 (Weaknesses)	1. 地理位置：鳥松區相較於高雄市中心（如左營、楠梓），工作機會與商圈成熟度略顯不足。 2. 樓層較高：13 樓/15 樓屬於高樓層，早晚候梯時間可能較長，對行動不便者或偏好低樓層者不友善。 3. 管理費：月管約 3066 元，對部分預算有限的買家來說是一筆固定開銷。 4. 改建風險：將 2 房改建 3 房需自行評估結構安全與相關法規，涉及額外裝修成本與時程。
機會 (Opportunities)	1. 捷運黃線效應：黃線鳥松站預計 2 年後完工，通車後區域房價與租金需求極有望提升。 2. 增值潛力：若成功增建一房，出租收益或轉售單價將有機會超越同區平均水準。 3. 區域發展：隨著交通改善與澄清湖周邊觀光，該區長期居住品質有提升空間。
威脅 (Threats)	1. 工期延遲風險：捷運黃線完工時間可能延誤，影響房價短期表現與通勤便利性。 2. 區域供過於求：鳥松區近期新案推案量可能增加，轉手時面臨競爭者較多。 3. 市場流動性：非核心區域的新房，在房市回檔時通常比老舊精華區房屋去化速度慢。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮

主要理由：

此物件在鳥松區新成屋市場中具備不錯的高 CP 值，特別適合「重視通勤未來性」或「家庭擴充需求」的買家。首先，總價包含車位且屋況新（約 3 年），省去了購置車位的額外資金與時間成本，這在當前房市中是一大優勢。其次，捷運黃線鳥松站僅步行 2 分鐘，預計兩年後通車將直接提升該區的交通便利度與資產價值。

此外，挑高 3.2 公尺的空間設計允許彈性增建為 3 房，提供了比同坪數傳統格局更大的使用彈性。然而，建議您在決定前務必確認「增建法規」與「結構安全」的可行性，並評估對高樓層生活的接受度。若您能接受鳥松區的地理位置並期待未來捷運通車後的增值效益，這是一個值得入手的標的。

問與答

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