東區清景麟-研森  東區買屋 / 東區買房 - 東區研森高樓層景觀可3房平車☎️賞屋290-6660

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1680 萬
參考單價：44.62 萬/坪
地址：台南市東區崇賢一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：清景麟-研森
格局： 2+1房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：37.65 坪 (包含車位面積)
主建物面積：18.23 坪
附屬建物面積：1.93 坪
共同使用：17.49 坪
車位坪數：6.56 坪
土地面積：5.49 坪
樓別/樓高： 15樓 / 15樓
屋齡：1 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

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房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2627 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：德高國小/仁和國小/崇明國小
鄰近公園：崇賢公園
生活機能：崇義
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1322031)

以下基於買房者角度，針對台南東區「清景麟 - 研森」這筆新成屋標的進行詳細評估。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋齡極新：屋齡約 0.8 至 1 年，屬新成屋，居住環境現代且維修負擔低。 2. 高樓層景觀：位於總樓層 15 樓的頂樓，擁有極佳通風性、採光（視窗外無遮擋）與隱私，視野開闊。 3. 車位包含在內：總價已含坡道平面式車位，省去額外購置車位約 200 萬以上的資金壓力與管理麻煩。 4. 生活機能完善：鄰近崇賢公園、崇德商圈，且近副都心南台南車站，交通便利性高。 5. 學區優勢：屬崇明國小學區，家長對於教育資源的訴求易於滿足。 6. 格局彈性：2 房格局可規劃隔間成為 3 房，適應小家庭或未來成長需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 方位朝北：主要採光面朝北，日照時間較短，冬季可能較為陰冷，需考量個人對陽光的偏好。 2. 頂樓特性：雖景觀佳，但位於最高樓層（15/15 樓），夏季可能有隔熱問題，且極少數情況下需注意漏水風險。 3. 坪數總量：總坪數 37.65 坪雖含車位，但主建物約 18 坪左右，對家庭人數較多者而言空間仍顯緊湊。 4. 單價水準：參考單價 44.62 萬/坪，在東區屬中高價位，需確認市場溢價是否合理。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：鄰近南台南車站副都心建設，隨著交通樞紐成熟，長期房價增值潛力可期。 2. 租賃需求穩定：因靠近學校與商圈，未來若需轉手或出租，容易吸引年輕族群、學生或新婚夫妻租購。 3. 低維護成本：新成屋在最初 10-15 年內通常不需大筆修繕費用，持有成本相對可控。
威脅 (Threats)	1. 房市波動風險：高總價物件在升息環境或房市調整期時，流動性可能較低，短線買賣易受損。 2. 同區競爭：東區及南台南附近新案量若增加，可能對未來轉手價格造成壓抑。 3. 利息成本：當前房貸利率波動，高總價物件之月繳款壓力需評估銀行核貸成數與個人財力。