東區耘非凡大東夜市  東區買屋 / 東區買房 - 東區指標【富立耘非凡】稀有釋出輕屋齡四房雙平車邸

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6288 萬 (含車位價)
參考單價：53.37 萬/坪
地址：台南市東區林森路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：耘非凡
格局： 4房(室) 2廳 4衛
總坪數：117.815 坪 (不含車位面積)
主建物面積：64.61 坪
附屬建物面積：8.385 坪
共同使用：44.82 坪
土地面積：15.67 坪
樓別/樓高： 3樓 / 26樓
屋齡：105 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：其它
車位描述：雙平面車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：5266 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：勝利國小
鄰近公園：三角公園
生活機能：大東夜市
面臨路寬：16米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 輕屋齡與大格局：建於民國 105 年，屋況新穎，且擁有四房兩廳四衛的寬敞配置，適合大家庭需求。 2. 停車資源稀缺：雙平車位在東區屬於稀缺資源，極具實用價值與轉手潛力。 3. 生活機能成熟：鄰近勝利國小、三角公園及大東夜市，子女就學與日常采買便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：總價 6,288 萬對一般家庭構成較高財務壓力，需評估房貸負荷能力。 2. 管理費支出：每月約 5,266 元的管費，長期居住需納入固定支出考量。 3. 樓層優勢不足：位於 3 樓/26 樓，低樓層可能受林森路車流噪音影響，且視野與採光受限。
機會 (Opportunities)	1. 稀缺性持有：輕屋齡加上雙車位的大坪數物件在東區較少見，具保值潛力。 2. 家族置產首選：格局設計利於三代同堂或多成員家庭居住，滿足成長型住戶需求。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高單價與總價較高的住宅在市場低迷時，買賣循環可能較慢。 2. 升息環境影響：在高利率背景下，高額房貸利息將增加長期持有成本。

物件評論

這件位於台南市東區的「富立耘非凡」物件，對於預算充足且重視家庭居住品質的買家來說，是一筆值得仔細評估的標的。

主要理由如下：首先，該屋為輕屋齡住宅（約 8-9 年），且擁有四房雙平車的稀有配置，非常適合多成員家庭或考慮三代同堂的規劃；其次，地段優越，緊鄰學校、公園與夜市，生活機能成熟度極高。然而，買家需特別留意 3 樓的實際採光與噪音狀況，以及每月近 5,000 元的管費支出是否符合預算預期。若您能接受總價門檻並確認低樓層非您的致命傷，此物件在東區市場具備良好的居住價值與持有潛力。