歸仁買屋 / 歸仁買房 - 歸仁-近東區裕農路｜116坪電梯豪宅建地台南向上團隊台南

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3480 萬
參考單價：52.11 萬/坪
地址：台南市歸仁區大廟一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：66.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：64.384 坪
附屬建物面積：2.396 坪
土地面積：116.765 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋 SWOT 分析表

面向	內容
優勢	1. 交通便利性佳：鄰近大灣與仁德雙交流道，且靠近台南高鐵站，通勤往東區或都會核心極為迅速。 2. 地段潛力可觀：位於歸仁成長區，鄰近成大醫院及平實營區重劃區，生活機能日趨完善。 3. 土地條件優異：地形方正且前後臨路（雙面路），通風採光與出入動線較佳，利於規劃與使用。 4. 空間尺度大：總坪數近 67 坪，對於需要寬敞空間的自建房主或小型投資者來說具吸引力。
劣勢	1. 價格門檻高：單價超過 52 萬/坪，總價近三千五百萬元，對於一般自住者預算壓力較大。 2. 資訊一致性存疑：標題宣稱「百坪建地」，但實際登記坪數僅 66.78 坪，可能存在誤解或贈送空間的定義問題，需釐清。 3. 用途潛在限制：雖建議用於倉儲或長照中心，但土地登記用途為「住家用」，若申請商業使用需符合法規並透過申請程序，存在行政成本。
機會	1. 產出彈性高：若後續取得相關許可，可轉作幼兒園、長照機構或倉儲設施使用，具備更高投資報酬潛力。 2. 購屋贈送優惠：標示「買地送屋」，若該房屋產權清晰且價值明確，等於獲得額外資產，增加整體性價比。 3. 區域發展紅利：隨歸仁區及大灣地區開發成熟，土地價值隨之成長空間仍具想像力。
威脅	1. 法規變動風險：住家用地轉作商用（如倉儲、幼教）可能受都市計畫或地政法規限制，政策不確定性較高。 2. 流動性較低：高總價物件在二手市場的流通速度通常較慢，若需急於變現可能面臨折價風險。 3. 建設與維護成本：若需新建或改建以達成商業用途預期，初始投入資金龐大且回收期長。