五楊高架
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楊梅~東森山莊上疊別墅
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1050 萬 (含車位價)
- 參考單價：20.36 萬/坪
- 地址：
桃園市
楊梅區
東森路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：東森山莊
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 4陽台 1廚房
- 總坪數：51.58 坪 (包含車位面積)
- 主建物面積：38.85 坪
- 附屬建物面積：4.24 坪
- 共同使用：8.49 坪
- 土地面積：28.54 坪
- 樓別/樓高： 3~4樓 / 4樓
- 屋齡：18 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
- 車位：平面式車位
- 車位描述：一樓室內
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詳細資訊
管理方式：保全公司
管理費：2579 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：楊梅國小、楊梅國中
鄰近公園：貴山公園
生活機能：楊梅傳統市場
附近交通：楊梅火車站、陽森山莊公車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
管理費：2579 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：楊梅國小、楊梅國中
鄰近公園：貴山公園
生活機能：楊梅傳統市場
附近交通：楊梅火車站、陽森山莊公車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
1. 優勢、劣勢、機會、威脅表
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 居住品質與空間：51.58 坪大空間（含車位），3 房 2 廳設計寬敞，頂樓擁有觀星大露臺，適合家庭休閒或親子活動。 視野與格局：挑高客廳搭配落地窗，采光良好；部分時段可遠眺台北 101，景觀獨特。 交通優勢：鄰近五楊交流道與楊梅火車站，通勤台北約一杯咖啡時間，生活便利性極高。 性價比：總價 1050 萬對於別墅型住宅來說具吸引力，單價約 20.36 萬在該區域具有競爭優勢。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡因素：18 年屋齡已過青年期，需注意管線老化、防水層狀況及外牆壁癌風險。 樓層特性：上疊別墅位於 4 樓頂樓，無電梯提及，對長輩或幼童上下樓梯不便；夏季頂樓吸熱可能較明顯。 維護成本：管理費每月 2,579 元需考量長期負擔，且頂樓維修責任界定與漏水潛在風險需仔細檢查。 |
| 機會 (Opportunities) | 生活型態轉型：鄰近乳姑山景區與農業區，適合喜歡自然生態、週末休閒的家庭居住。 學區資源：周邊有楊梅國小與國中，滿足學童就學需求，無需長途奔波。 增值潛力：若社區環境維持良好且交通便利性提升（如軌道建設），低門檻入住別墅型住宅具持有心態優勢。 |
| 威脅 (Threats) | 市場波動風險：中古屋市場受景氣影響較大，屋齡過高可能影響未來轉手速度與估價。 隱形維修成本：頂樓若遇惡劣天氣易發生漏水，一旦發生維修費用高昂且可能干擾居住品質。 競爭對手：楊梅區周邊可能有新成屋或較新社區，在產品力上對本物件構成替代性威脅。 |
2. 物件評論與購買建議
是否值得購買： 如果您追求寬敞空間、頂樓露台體驗且通勤台北頻繁，此物件非常值得考慮；但若您擔心維護成本或有長輩同住，則需謹慎評估。
主要理由：
- 生活質感佳：在桃園楊梅區域能擁有包含車位的 50 多坪別墅型住宅，並附帶觀景露台，對於重視生活情趣的買家來說吸引力很大，且總價控制在千萬級距內，入場門檻相對低。
- 交通與通勤優勢：靠近五楊交流道與火車站，能有效縮短往返台北的時間成本，適合需要往來南北雙城的通勤族或上班族家庭。
- 需仔細驗屋：由於是頂樓且屋齡達 18 年，建議買家務必聘請專業人員進行詳細的漏水測試與結構安全檢查。確認防水層狀況良好後，此物件的高性價比足以抵銷部分老化風險。若能接受樓梯上下問題，這將是一個兼具實用與休閒價值的居家選擇。
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