東區小套房  東區買屋 / 東區買房 - 德商圈電梯小資美套房仁德歸仁土地

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：298 萬
參考單價：28.6 萬/坪
地址：台南市東區崇德路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳 1衛
總坪數：10.42 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.03 坪
共同使用：2.39 坪
土地面積：2.15 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：250 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：崇明國小崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：崇德市場崇義黃昏市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 購屋門檻低：總價 298 萬在台南東區周邊屬於極具競爭力的價格，適合預算有限的首購族。 2. 生活機能成熟：鄰近崇德市場、崇義黃昏市場及巴克禮公園，日常採買與休閒便利。 3. 文教環境優越：學區包含崇明國小與崇明國中，居住氛圍單純且具人文素養。 4. 居住動線方便：位於 3 樓且設有電梯，對長輩或行動不便者友善，管理費低廉每月僅 250 元。
劣勢	1. 屋齡較長：建築已達 31 年，屬於老宅範疇，未來可能面臨外觀陳舊或公共設施老化問題。 2. 持分土地少：土地登記總坪數僅約 2.15 坪，增值潛力受限於地價漲幅而非建物價值。 3. 缺乏停車空間：無車位配套，對於購置私家車的家庭會造成停放不便。 4. 坪數較小：主建物僅約 8 坪，格局為 1 房 1 廳，無法滿足多人口家庭需求。
機會	1. 裝潢升級潛力：老屋若能進行適度翻新或空間改造，可大幅提升居住品質及租屋市場吸引力。 2. 投資收租效益：低總價入場配合好地段，適合作為首置型投資標的，出租回報率可能不錯。 3. 區域發展潛力：若東區周邊進一步開發或捷運路網擴增，此區塊交通便利性將進一步提升。
威脅	1. 貸款限制風險：老屋通常會受到銀行核貸條件嚴格限制，如貸款年限縮短或評估價較低，需預留現金。 2. 轉手流動性：同類小資物件在市場中競爭激烈，若無獨特賣點（如超強裝潢），未來出售可能需要較長時間。 3. 維修負擔增加：隨著屋齡增加，社區或公寓內部的管線更新、外牆維護等公共費用可能隨之提高。

物件評論

是否值得購買： 這是一筆適合「小資首購族」或「投資客」的標的，對於尋求自住且對空間需求不大的買家而言，具有相當高的性價比；但若是考慮長居多代同堂或看重土地增值者，則建議謹慎評估。

主要理由：

價格優勢明顯：在台南東區擁有電梯與成熟生活圈的前提下，298 萬的總價門檻極低，非常適合剛踏入社會需要安身立命的年輕人。
地段生活便利：鄰近學校、公園與市場的生活機能完善，且房屋座向採光通風良好，自住舒適度尚可。
需考量的隱憂：必須注意 31 年屋齡可能帶來的銀行貸款限制問題，以及無車位對未來生活機能的影響。若能接受老屋的現狀並願配合預算進行輕微裝潢翻新，此物件仍是一項值得入手的資產。