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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4360 萬
參考單價：153.14 萬/坪
地址：台北市松山區南京東路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：敦北南京
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：28.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：16.65 坪
附屬建物面積：2.92 坪
共同使用：8.9 坪
土地面積：2.18 坪
樓別/樓高： 5樓 / 15樓
屋齡：1 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4270 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：民生國小、介壽國中
附近交通：松山火車站、捷運小巨蛋站
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對物件編號 1307046（敦北南京）的買房者角度分析：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通極佳：位於南京東路四段，鄰近松山火車站與小巨蛋捷運站，通勤與出行非常便利。 2. 學區優勢明確：學區為民生國小與介壽國中，屬於松山區熱門的學區資源。 3. 屋況新穎：屋齡僅 1 年，屬於新成屋，外觀新穎且內部設施較少需要維修。 4. 居住環境安靜：描述中提到後棟位置，對於追求生活品質的購屋者來說，能避免主要道路的噪音干擾。 5. 格局實惠：2 房 2 廳 1 衛的格局適合小家庭或情侶，空間利用率高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：參考單價 153 萬/坪，總價約 4,360 萬元，對於一般首購族而言資金壓力較大。 2. 衛浴配置較少：2 房配置僅有 1 間衛浴，若逢家人同住，早晚使用時段可能產生動線衝突。 3. 車位未包含：車位需另購，且該地段車位通常價格不菲，需額外評估總預算。 4. 坪數限制：28.47 坪對於 2 房來說空間不算寬敞，若未來有擴充需求（如育兒儲物），可能稍顯緊湊。
機會 (Opportunities)	1. 資產增值潛力：松山區近年開發迅速，鄰近小巨蛋商圈，長期來看具有保值與增值空間。 2. 租賃需求穩定：因交通便利且為新成屋，若後續自住需求轉移，出租或轉售的流動性較高。 3. 生活機能完善：周邊有麥當勞、微風百貨、市場與公園，日常生活採買與休閒不需遠行。
威脅 (Threats)	1. 利率與貸款風險：在升息循環或房貸利率波動下，高總價物件的利息負擔可能影響財務規劃。 2. 市場競爭：松山區同地段有新成屋推出時，可能面臨選擇性增加但持貨成本上升的挑戰。 3. 交通噪音隱憂：雖為後棟，但南京東路四段車流量大，長期而言仍需考量部分噪音干擾的可能性。

2. 物件評論

是否值得購買： 若您重視生活機能、學區資源及通勤便利性，且預算能涵蓋 4,000 萬元以上的購屋預算，此物件值得購買，特別是對於有學齡子女需求或年輕夫妻的首購/換屋需求。

主要理由：

黃金地段與學區：南京東路四段結合了捷運、火車站與熱門學區，具備極高的保值性，居住體驗優異。
新成屋優勢：屋齡僅 1 年，代表房屋本體狀況良好，且設計符合現代居住需求，能減少初期裝修成本。
考量因素：購買前建議您仔細評估車位預算（因未包含車位）以及衛浴數量（1 衛對於 2 房家庭未來是否有足夠彈性）。若能接受這些限制，這將是一個生活與投資價值兼備的優質選擇。

問與答

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我是賴奇勇，目前擔任大師房屋敦北民生加盟營業處副店長。
自民國96年起投入房仲業，至今已有18年經驗。過去我曾在嘉義木工模具廠工作十年，
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