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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：788 萬
參考單價：26.28 萬/坪
地址：台南市北區勝利路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：29.98 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.89 坪
附屬建物面積：5.03 坪
共同使用：2.06 坪
土地面積：7.05 坪
樓別/樓高： 3樓 / 6樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：760 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

開元大廈買房分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與性價比：總價 788 萬在台南北區屬親民門檻，參考單價 26.28 萬/坪具競爭力。格局實景化： 30 坪規劃為 3 房 2 廳 2 衛，空間利用率極高，適合小家庭。交通與便利：位於電梯大樓的 3 樓，對長輩上下樓友善；臨近開元路與東豐路，生活機能完善。管理成本低：每月管理費僅 760 元，居住負擔輕微。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：屋齡達 45 年，建築設施可能需留意管線老化或外觀維護狀況。坪數較小：室內坪數約 23 坪，對注重寬敞感的買家而言可能略顯緊湊。裝潢狀態：雖標示典雅裝潢，但老屋重新裝修的隱形成本（如防水、重拉管線）需列入評估。
機會 (Opportunities)	學區租值潛力：鄰近開元國小與成功大學，未來若作為投資出租或自住後代就學，需求穩定。改建預期：老地段舊屋若遇都更或重劃，具潛在增值空間。裝潢優勢：現有裝潢若保存良好，買方可直接入住省去裝修精力，適合急用者。
威脅 (Threats)	貸款限制風險：銀行對於 30 年以上屋齡住宅，可能縮短貸期或降低成數，需準備較多自備款。轉手流動性：房仲市場偏好新成屋，45 年舊屋的買盤來源較窄，未來轉售速度可能較慢。長期維護：老建築隨時間推移，可能會面臨公共設施更新或特殊維修基金增加的風險。

2. 物件評論

此物件對於預算有限但重視通勤便利與學區資源的購屋者而言，具有不錯的購買價值。其核心優勢在於總價親民且擁有電梯，搭配北區成熟的商圈與就學環境，生活品質有保障。然而，由於屋齡已達 45 年，買家在簽約前務必確認銀行貸款額度的可行性，並建議請專業技師進行房屋檢測，以評估水電管線及防水等隱蔽工程狀況。若您能接受老屋的特性並願意投入適當的維護或翻新預算，這是一棟兼具自住舒適度與潛在學區價值的實惠好房。