士林房屋推薦  士林買屋 / 士林買房 - 東和公園電梯4房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3280 萬
參考單價：75.79 萬/坪
地址：台北市士林區中山北路七段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+1房(室) 3廳 3衛
總坪數：43.28 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.45 坪
附屬建物面積：6.16 坪
共同使用：5.67 坪
土地面積：9.19 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：三玉國小.天母國中
鄰近公園：天和.東和公園
生活機能：全聯福利中心.家樂福便利購
附近交通：天母圖書館
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1300119)

您好，針對您關注的士林區東和公園電梯華廈物件，以下從買房者角度進行詳細分析與建議，協助您判斷此房產是否符合您的需求。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置與生活機能：位於士林中山北路七段，鄰近東和公園、天和公園，且擁有三玉國小與天母學區優勢，生活採買（全聯、家樂福）極為便利。 2. 空間規劃：總坪數達 43.28 坪，屬大坪數房型，且為電梯住宅，對於大家庭或重視隱私的家庭吸引力高。 3. 樓層採光：7 樓為頂樓，通常無上層鄰居噪音干擾，採光與通風條件通常較佳。 4. 交通便利：鄰近天母圖書館站，公車網絡密集，通勤相對方便。
劣勢	1. 屋齡較高：屋齡達 44 年，屬於老舊建築，可能面臨管線老舊、防水隔熱問題，未來維護成本可能較高。 2. 資訊不一致：標題標示「4 房」，但詳細資料欄位顯示「3 房」，且說明文提及「4 房以上」，房源資訊需進一步核實以免受誤導。 3. 頂樓風險：7 樓 / 7 樓為頂樓，夏冬溫度可能較高，且老舊建築頂樓需確認有無滲漏紀錄。 4. 無車位：總坪數未包含車位，士林天母地區車位取得困難且價格高昂，需額外規劃停車方案。 5. 單價偏高：每坪單價約 75.79 萬，對於 40 年以上屋齡的建築而言，單價偏貴，議價空間需謹慎評估。
機會	1. 裝修潛力：老宅雖舊，但若購入後進行大規模翻新或增建，可大幅提升居住品質與價值。 2. 學區屬性：擁有三玉國小與天母學區，對於重視子女教育的家庭而言，具備長期持有利基。 3. 議價空間：老舊大樓若因屋主急需資金或貸款條件受限，買方可在總價與付款條件上有較多談判籌碼。 4. 公園景觀：鄰近兩座公園，對於注重生活品質與親子活動的家庭是極大加分。
威脅	1. 貸款與流標風險：屋齡過高可能影響銀行貸款成數，買家需確認自身貸款資格，避免資金周轉問題。 2. 未來轉手性：隨著建築老化，未來交易時可能面臨銀行鑑價較低或買家偏好次新宅的挑戰，影響流通性。 3. 社區維修基金：老舊社區若管理委員會能力不足，維修基金可能不足，導致公設維護品質下降。 4. 房市趨勢：台北市老宅市場受稅制與改建意願影響，若無法成功都更或改建，長期增值潛力可能受限。

二、物件評論

此物件屬於典型的「地段與空間優先，條件讓步」型態，是否值得購買取決於您的核心需求。

推薦購買的理由： 若您屬於「重視學區與生活機能」且「有大家庭居住需求」的購屋者，此房產的坪數寬敞（43 坪）與公園、學校資源是極大優勢。天母地區的穩定生活圈，能為家庭提供優質的成長環境，且電梯配置符合長期居住需求。

需要謹慎考慮的理由： 屋齡 44 年且為頂樓，潛在的修繕風險與能源成本需納入預算考量。此外，標題與資料的房室數量不一致（4 房 vs 3 房）是重大疑慮，務必在簽約前確認實際格局。最後，每坪近 76 萬的單價對於老屋而言並不低廉，建議買方利用屋況老化與無車位等缺點，積極爭取議價空間。

總結建議： 若您準備好一筆額外的整修預備金，且能確認房室數量與頂樓滲漏狀況，此物件可作為中長期持有的優質選擇。建議優先尋求專業建築師或結構師協助驗屋，再行決定是否購入。

問與答

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