安平國小 電梯大樓
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安南透天大樓 上河院樓中樓運河景觀宅
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
1088 萬
998 萬 - 參考單價：19.77 萬/坪
- 地址：
台南市
安平區
慶平路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：上河院
- 格局： 4房(室) 3廳 2衛 3陽台 1廚房
- 總坪數：50.47 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：32.14 坪
- 附屬建物面積：4.75 坪
- 共同使用：13.58 坪
- 土地面積：3.32 坪
- 樓別/樓高： 11~12樓 / 24樓
- 屋齡：26 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 電梯：有
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
管理方式：管理員(警衛)
管理費：2 元/月
鄰近學校：安平國小、慈濟高中國民小學部、慈濟高中
鄰近公園：安平運河公園
生活機能：安平市場
面臨路寬：24米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
管理費：2 元/月
鄰近學校：安平國小、慈濟高中國民小學部、慈濟高中
鄰近公園：安平運河公園
生活機能：安平市場
面臨路寬：24米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 空間寬敞與格局優異：總坪數達 50.47 坪，擁有四房三廳兩衛，且為樓中樓設計，適合多人口家庭或需要獨立工作/居住空間的族群。 地理位置良好：位於安平區慶平路，鄰近安平運河公園及市場，生活機能成熟，兼具休憩與購物便利。 管理成本相對低：資料顯示管理費為每月 2 元（需進一步確認是否為每坪金額），若為整體費用則極具吸引力，能降低每月持家成本。 視野與景觀：具備運河景觀資源，位於中高樓層（11-12 樓），採光與通風條件通常較佳。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡較高：屋齡已達 26 年，可能面臨管路老舊或公共設施磨損問題，且銀行對老宅貸款成數與年限可能有嚴格限制。 車位未包含：總坪數未含車位，雖然社區提供租車位服務，但需額外支付停車費用，且若遇轉手時無固定車位可能影響議價。 價格資訊不一致：資料表格顯示總價 998 萬，但文案描述提及 1088 萬，差異達百萬之鉅，存在資訊透明度風險。 |
| 機會 (Opportunities) | 投資出租潛力：樓中樓設計允許分層使用，一層自住另一層出租，可提升租金回報率與資產靈活性。 區域發展潛力：安平運河週邊持續開發中，未來生活品質與交通接駁（如綠能輕軌等規劃）可能帶動房產價值。 價格談判空間：因屋齡因素及價格資訊混亂，買方在議價時較有餘地，可爭取更低成交價或裝修補助。 |
| 威脅 (Threats) | 建築維護風險：隨著屋齡增加，未來可能面臨大修基金不足或管線問題，導致維修成本攀升。 流動性影響：老舊大樓在二手市場上的接受度通常較新成屋低，若未來急需轉手，可能需要更長的時間或較大的折價幅度。 銀行評估值差異：高齡建築可能被銀行評為低評鑑價值，導致買方需自籌更多頭期款。 |
2. 物件評論
這棟位於安平區的「上河院」透天大樓樓中樓住宅，對於追求大坪數與投資價值的買家來說具有吸引力，但在購入前需格外謹慎。
值得購買的理由：
- 高性價比的空間規劃：單價約 19.77 萬/坪，在安平地區能提供超過 50 坪且具備四房格局的空間，對家庭成員較多或需要獨立工作區的買家非常實用。
- 生活機能成熟：鄰近運河公園與市場，兼具休閒與便利，且社區有管理服務，安全性尚可保障。
- 租金收益潛力：樓中樓設計適合作為「自住加出租」的複合用途，能分攤持有成本。
主要考量與風險：
- 價格資訊需釐清：資料中總價標示 998 萬與文字描述 1088 萬落差過大，務必與經紀人或屋主確認最終成交底價及付款條件，避免產生糾紛。
- 老屋貸款限制：26 年的屋齡可能影響銀行貸款成數與年限，建議買家先向銀行預審貸款資格，確認頭期款預算是否足夠。
- 車位與維護成本：購屋未含車位且需另租，加上老舊社區未來的維護費用（如防水、管路更新）可能隨時間增加。
總結建議： 若您已評估過貸款能力，並願意接受老屋的潛在風險以換取較大的居住空間與投資潛力，此物件值得進一步參觀與議價。但在簽訂買賣契約前，務必先釐清價格差異並確認房屋結構安全，這將是確保交易順利與安心置產的關鍵。
問與答
安南透天大樓
安南透天大樓
李婉溱(仲介，收取服務費)
暱稱：李婉溱
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0935-491410
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幸福家不動產 湖美 加盟店
經紀業名稱: 鴻成不動產開發有限公司
證號: (113)登字第474775號
安南透天大樓 李婉溱 0935491410
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