屋況佳二樓四房  仁德買屋 / 仁德買房 - 仁德台南新貴挑高四房樓中樓平車仁德歸仁土地

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~715 萬~~668 萬 (含車位價)
參考單價：21.44 萬/坪
地址：台南市仁德區德崙路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：31.16 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.66 坪
附屬建物面積：1.5 坪
共同使用：11.99 坪
土地面積：6.42 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1100 元/月
鄰近學校：德南國小仁德國小仁德國中
鄰近公園：大潭埤
生活機能：社區市場全聯 7-11 全家
附近交通：仁德交流道 86快速道路
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局實用：四房兩廳配置適合三代同堂，挑高樓中樓設計增加空間視覺感。 2. 交通便捷：鄰近仁德交流道與八六快速道路，至高鐵站約十分鐘，通勤南北便利。 3. 含車位：總價包含一處坡道平面車位，省去單獨購置車位的額外負擔（市價約 200-300 萬）。 4. 生活機能：社區有全聯、超商及市場，鄰近大潭埤公園，且為邊間雙向採光通風佳。 5. 租金潛力：靠近奇美園區與十鼓文化村，置產收租需求穩定。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：已達 31 年，需留意管線老化、外牆滲漏或結構問題，可能產生整修成本。 2. 公設比過高：公共設施面積約 11.99 坪，占總坪數近 38%，主建物僅 17.66 坪，得房率偏低。 3. 樓層方位：位於二樓，隱私性稍差且可能有噪音干擾；西北向下午日照強烈，夏季冷氣電費較高。 4. 電梯使用：五樓建築的電梯若未妥善維護，對長幼親友上下樓可能不便。
機會 (Opportunities)	1. 议价空間：委託價標示「可談」，且屋齡較高，買方可據此壓低總價或要求裝修折讓。 2. 整修增值：透過現代化裝潢修補老屋缺點，可提升自住舒適度或提高未來轉售競爭力。 3. 政策紅利：若符合特定自住宅資格或首購優惠，在購置成本上可能獲得稅務上的減省。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款：老屋可能面臨銀行鑑價偏低問題，導致貸款成數受限，需準備更多頭期款。 2. 轉手難度：仁德區次新成屋競爭激烈，30 年屋齡物件在二手房市場上流動性可能不如新房。 3. 修繕基金：老舊社區未來若涉及公共設施（如電梯）大規模更新，可能需要負擔高額共同費用。

2. 物件評論

此物件屬於**「高性價比、但需評估整修成本」**的類型，建議視您的購房目的決定是否入手。

如果您追求居住空間大且預算有限，或計畫長期自住作為投資置產，此物件值得考慮。六十六八萬含車位的價格在仁德區擁有四房挑高格局，具有不錯的交通優勢與租賃潛力。然而，由於屋齡已達 31 年且公設比極高（近四成），建議您在簽約前務必請專業技師勘查漏水與管線狀況，並確認銀行貸款核貸比例是否符合您的資金規劃。若您對新房有強烈偏好或無法承受潛在的整修費用，則建議繼續觀望其他較新的物件。