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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1700 萬
- 參考單價：48.85 萬/坪
- 地址：
彰化縣
員林市
山腳路一段
地圖
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- 格局： 開放空間
- 總坪數：34.8 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：34.8 坪
- 土地面積：133 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：39 年
- 法定用途：廠房
- 形式/類型：廠房/ 工廠
- 車位：其它
- 車位描述：多車位
房市行情分析
物件單價：
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萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地段交通便利：鄰近林厝交流道，貨車進出與往來南高屏便捷，適合物流或需要交通便利性的產業。 2. 空間使用彈性高：合法丙類建築，可作廠房、工作室或住家，適合住商合一模式，節省通勤與租金成本。 3. 空間實績大：雖然登記坪數僅 34.8 坪，但加上加建約 89 坪，總使用空間達 124 坪，面寬約 17.5 米，坪效極高。 4. 價格具吸引力：若以總使用面積計算，單價相對低廉，適合需要大空間的買方。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡較長：屋齡已達 39 年，設備設施可能老舊，後續可能需要較高的修繕與維護成本。 2. 產權登記坪數落差：實際使用面積與登記面積差異大（約三倍落差），稅費計算與銀行核貸可能受限。 3. 西向採光：西向採光雖然明亮，但夏季西曬可能較嚴重，影響居住舒適度。 4. 非單純住宅：位於工業區或廠區附近，環境噪音或人潮與純住宅區不同。 |
| 機會 | 1. 自用創業：對於需要同時滿足居住與營業場所的創業者，此類物件可節省一筆店面租金。 2. 資產配置：若該區域產業發展良好，此類廠房具有穩定的租金收益潛力。 3. 法規鬆動：未來若當地有都更或產業園區政策，可能提升土地價值。 4. 加建空間利用：可利用多餘空間進行倉儲、工作室出租，增加額外現金流。 |
| 威脅 | 1. 違建拆除風險：約 89 坪的加建面積若被認定為違建，未來可能面臨稽查拆除或罰款風險。 2. 融資限制：銀行對舊式廠房與產權不符的貸款成數可能較低，或貸款年限較短。 3. 轉手流動性：非住宅類房產交易市場較窄，未來轉手可能不如住宅容易。 4. 政策變動：工業區或丙建土地使用管制可能隨時調整，影響未來營業用途。 |
2. 物件評論
總結：值得特定需求者考慮，但需審慎評估風險
此物件適合「自住兼營業」或「倉儲投資」需求的買方。主要理由是地段鄰近交流道且空間利用率極高，能以合理價格獲得約 124 坪的使用空間，對於工廠、工作室或大型倉儲來說性價比極佳。
然而，購買前必須注意兩點關鍵風險：第一是屋齡已近 40 年，需預留裝修預算；第二是約 89 坪的加建面積，務必確認法規狀況，避免未來衍生違建問題。若您計畫長期持有自用，此物件具備高實用價值；若僅追求短期投資或轉售，則建議慎重考慮流動性與法規風險。
問與答
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