香山買屋 / 香山買房 - 竹科大樓社區稀有『冠蓋京豪』大棟距採光視野大三房機能超好

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1350 萬
參考單價：35.89 萬/坪
地址：新竹市香山區牛埔東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：冠蓋京豪
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：37.613 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.922 坪
附屬建物面積：2.662 坪
共同使用：4.029 坪
樓別/樓高： 11樓 / 16樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
鄰近學校：香山國小
附近交通：新竹火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房產分析報告：新竹市香山區冠蓋京豪

以下係針對編號 1289269 物件之詳細分析，以買方立場評估該筆房產之優缺點與潛在價值。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 景觀與採光：位於 11 樓高層，棟距寬敞，擁有絕佳視野與自然採光，通風良好。 2. 生活機能：社區正對面即為香山國小，樓下就是全聯超市，日常採買與送學極為便利。 3. 社區管理：具備 24 小時警衛、中庭空間、健身房與桌球室，垃圾集中處理提升居住品質。 4. 格局設計：三房二廳二衛，格局方正，機能性高，適合家庭自住。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：目前屋齡約 29 年，可能影響銀行貸款年限與成數。 2. 管線風險：舊大樓內部配管與電線設施可能面臨老化問題，需評估更新需求。 3. 總坪數限制：總建坪約 37.6 坪，對於三房戶型而言空間略顯緊湊。 4. 噪音考量：鄰近小學正對面，上課期間或校內活動可能會產生一定噪音。
機會 (Opportunities)	1. 竹科通勤：鄰近新竹科學園區與火車站，對於在竹科工作者來說，通勤時間短且便利。 2. 租務穩定性：學區房特性加上交通便利，未來若轉為出租，租客來源穩定（學生家長或上班族）。 3. 區域發展：香山區近年開發熱絡，周邊基礎建設持續完善，具有保值潛力。
威脅 (Threats)	1. 老舊社區議題：隨著屋齡增長，未來可能面臨社區更新、大樓修繕基金不足或改建共識困難等挑戰。 2. 房價競爭力：單價約 35 萬每坪，在香山區需與較新成屋競爭，若屋況未加分裝潢，吸引力可能受限。 3. 政策因素：未來若有房地產稅制調整或房屋交易稅變動，可能影響持有成本。

2. 物件評論

綜合評估此物件是否值得購買，建議如下：

本物件對於「在竹科工作」且「重視生活便利性」的買家來說，具備相當高的吸引力。高樓層帶來的採光視野與完善的社區管理設施，能顯著提升居住舒適度。特別是正對面香山國小與樓下全聯的配置，極大程度滿足了通勤族與家長對於學區及日常採購的需求，屬於機能性極強的實用品質住宅。

然而，屋齡 29 年是主要的考量點。買家在決策前，務必請專業人員檢查大樓管線狀況、公共設施完好度以及社區修繕基金的積存情形，以評估未來可能產生的維護成本。若房屋結構與水電無隱憂，且貸款額度符合個人財務規劃，此物件作為自住過渡或長租投資標的，仍是一個值得納入比價清單的選擇。

問與答

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竹科大樓社區

周繼勳(仲介，收取服務費)

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