廠房、15米  竹北買屋 / 竹北買房 - 正中正西路臨路15米漂亮廠房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：21735 萬
參考單價：71.22 萬/坪
地址：新竹縣竹北市中正西路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：305.17 坪 (不含車位面積)
主建物面積：289.73 坪
其他面積：15.44 坪
土地面積：621.33 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：21 年
法定用途：工商用
形式/類型：廠房/ 其它

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：縣立豐田國小、縣立竹北國中
生活機能：賣場、超商、傳統市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 能源收益稳定：頂樓已建置太陽能發電並與台電簽約，每年提供約 80 萬元的額外現金流。 2. 基礎設施完善：擁有三相工業用電及自來水、地下水接入，滿足一般工廠運作需求。 3. 交通便利性佳：位於中正西路臨路 15 米道路，車行進出方便，且大面寬設計（25 米）有利於貨物處理或停車規劃。 4. 建築潛力高：丁種工業地建蔽率達 70%、容積率 300%，具備未來擴建或增建之可能性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 衛浴配置不足：整棟僅有 1 個衛生間，對於 300 多坪的空間而言，若需容納員工或訪客，極易造成不便。 2. 房屋屋齡因素：建物已有 21 年歷史，後續可能需要投入預算進行檢修、外牆粉刷或設備汰換。 3. 地下水资源使用限制：現行法規對地下水取水管制日益嚴格，需確認使用權限與合规性。 4. 總價投資門檻高：總價約 2.17 億元，對於一般購屋者而言資金壓力較大。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：位於竹北市中正西路周邊，鄰近豐田國中等學校，生活機能完善，且受惠於新竹科學園區外溢效應。 2. 營運成本降低：太陽能收益可有效補貼部分持有成本或稅賦。 3. 資金靈活運用：若有融資需求，工業用不動產在特定條件下亦有其評估價值。
威脅 (Threats)	1. 土地分區合规性：標示為「特定農業區/丁種工業地」，需確認現行土地分區與工廠使用之法規是否完全吻合，以免影響未來交易或增建。 2. 環境政策變動：工業用水及能源政策可能隨時調整，地下水使用若受政策限制將增加營運成本。 3. 市場流動性較低：工商廠房相较于住宅，轉手週期通常較長，資金回籠速度可能不如預期。

2. 物件評論

此物件適合具備實際工廠營運需求，或尋求長期穩定資產配置的買家考慮，但不建議作為單純投機標的購買。

主要理由如下：

現金流優勢明顯：該物件最獨特之處在於屋頂已簽約台電的太陽能收益（年約 80 萬），這在工商不動產中極為少見，能實質抵付部分持有成本。
硬體條件成熟：擁有完整的三相工業用電及寬敞道路，適合需進行生產、倉儲的企業直接進駐，減少初期裝修與設備設置成本。
需注意的風險點：購買前務必確認「地下水使用」的合法權益，並評估 1 座衛生間是否符合您未來的營運或訪客需求（可能需要增設）。此外，土地分區屬性特殊，建議委託專業律師確認土地使用現況是否完全合規，以確保投資安全。

問與答

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