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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1980 萬
- 參考單價：31.8 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
中華東路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：62.265 坪 (不含車位面積)
- 樓別/樓高： 7樓 / 7樓
- 屋齡：35 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：住辦/ 華廈
- 電梯：有
詳細資訊
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件分析報告
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段優越：位於台南東區中華東路二段，屬於核心區域，鄰近復興國小與國中，就學與生活機能良好。 2. 空間寬敞：總坪數達 62.265 坪，擁有 3 房 2 廳格局，對於有大家庭需求或需要居家辦公者而言非常寬裕。 3. 單價實惠：以東區地段來看，每坪約 31.8 萬的參考單價相當合理，總價 1980 萬在該區域具備一定競爭力。 4. 管理成本底：每月管理費僅 1,400 元，對於如此大的坪數而言，持有成本相對低廉。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏老：35 年屋齡已屬高齡建築，可能面臨結構老化、管線陳舊等問題。 2. 頂樓潛在風險：位於 7 樓頂層，對於老舊華廈而言，需特別注意屋頂漏水或熱度吸收的問題。 3. 車位未含：總坪數不包含車位，在大坪數住家中若無停車規劃，生活便利性會受影響。 4. 居住型態：屬「住商用」與「住辦」性質，可能會有鄰居從事商業活動，干擾居家安靜程度。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 改造彈性高：大坪數空間適合進行翻修或格局重塑，例如改造成多代同堂宅或大型居家工作室。 2. 商用潛在收益：若符合當地法規，可申請作為小型診所、補習班或辦公室使用，提升租金報酬率。 3. 学区與公園資源：鄰近社區公園及優質學校，對於有學齡子女的家庭而言是穩定的增值要素。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 建築價值縮水：隨著屋齡增長，房屋物理狀態可能加速衰退，未來轉手時貸款年限或評估值可能受限。 2. 維修基金缺口：老舊大樓可能需動用公設金進行大規模修繕（如防水、電梯），購後可能需要額外投入資金。 3. 居住品質不確定性：頂樓加上老舊建物，若遇到連日豪雨或夏冬季候，居住舒適度不如新成屋穩定。 |
二、物件評論
這件物件屬於**「高風險、高潛力」型商品**，是否值得購買取決於您的購屋目的與風險承受能力。
若您考量的是長期自住的安穩性或資產的世代傳承，此物件因 35 年屋齡及頂樓位置，建議需謹慎評估翻修預算與漏雨隱患；但若您希望以較低的總價進入東區核心地段，且計畫將空間作為居家辦公室、兼作商用租貨，或擁有大坪數生活需求（如三代同堂），此物件的坪效比與單價優勢非常明顯。
主要建議： 在決定購買前，強烈建議委託專業技師進行房屋結構與防水勘查，並確認社區是否有老舊大樓公共設施重建基金，以確保未來的居住安全與持有成本可控。若上述條件皆能接受，這是一筆具話題性的實價交易。
問與答
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鄭雅文(仲介，收取服務費)
暱稱：房仲女俠
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經紀業名稱: 富嘉達企業有限公司
證號: (95)登字第080957號
嗨，我是鄭雅文，也可以叫我「房仲女俠」????️
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