新營1樓店面住家  新營買屋 / 新營買房 - 台南土地農地新營長勝一樓店面住家

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：598 萬
參考單價：15.71 萬/坪
地址：台南市新營區建業路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京都
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：38.06 坪 (不含車位面積)
主建物面積：27.39 坪
附屬建物面積：4.45 坪
共同使用：6.22 坪
土地面積：5.54 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 12樓
屋齡：31 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位描述：可向社區承租
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
鄰近學校：南紙國小.南光高中.新民國小
鄰近公園：長勝營區
生活機能：第一市場
附近交通：公車站.火車站.國道1號.省道
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	價格優勢顯著：總價 598 萬在電梯大樓市場中極具競爭力，單價約 15.7 萬/坪。空間規劃靈活：38 坪寬敞空間，邊間設計通風佳，可規劃為店住合一或工作室。基礎設施更新：電線與水管已更新，降低入住後的維修隱憂。生活機能成熟：鄰近第一市場、超商及學校，交通網絡（國道、火車站）便捷。
劣勢	屋齡較高：31 年舊屋，可能面臨設備老化或未來重建困難的問題。停車位不確定：車位需每年抽籤且不含在總價內，若未中籤將影響居住便利性。產品性質疑義：物件名稱標註「農地」但型態為電梯大樓，涉及土地使用分區認定。樓層特性：位於一樓或低樓層，隱私性及安全性可能不如中高樓層。
機會	重劃區增值潛力：鄰近長勝重劃區，未來區域發展有機會提升房產價值。投資收益多元：店住合一的特性允許自用或出租店面，增加租金回報率。首購友善：總價低且位於成熟區，適合預算有限的首置家庭或年輕買家。
威脅	貸款評估風險：高屋齡可能影響銀行貸款成數或放款年限。法律與稅務疑慮：若土地確實為農業用地，購屋後的稅賦、居住權益或後續改建將受限制。轉手流動性：老舊電梯大樓在未來市場競爭中可能不如新成屋具吸引力。

2. 物件評論

此物件對於預算有限的首次購屋者或尋求店住合一的創業族群來說，是一個值得仔細考慮的切入點。其最大賣點在於「低總價」與「成熟地段」的平衡，讓買家在有限的預算內能擁有電梯大樓與寬敞格局，且電水管更新也減少了入駐即改裝的負擔。

然而，購買此物件前必須優先釐清兩個關鍵問題：第一，確認房屋的土地使用分區究竟為何，名稱中的「農地」是否僅為標語或確實影響居住權益；第二，評估自行解決停車的需求，因為車位需抽籤且非必得。若您能接受 30 年屋齡的建築特質並解決上述疑慮，以目前的低單價而言，此物件具備相當高的性價比與投資潛力。

問與答

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邱春芬(仲介，收取服務費)

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