港南重劃區延平路透天  香山買屋 / 香山買房 - 新竹縣市土地專任-鄰港南重劃區延平路邊大面寬透天+門前停車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1950 萬
參考單價：19.82 萬/坪
地址：新竹市香山區延平路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4廳 4.5衛 4陽台 2廚房
總坪數：98.38 坪 (不含車位面積)
主建物面積：63.38 坪
其他面積：35 坪
土地面積：46.93 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：平面式車位
車位描述：庭院可停車+一樓室內停車

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：港南國小
鄰近公園：港南三街公園
附近交通：61西濱快速道路、台15線道
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：新竹香山區延平路透天厝

您好，針對您提供的新竹市香山區物件資料（編號 1256577），以下以買房者的角度進行詳細分析，協助您評估該筆資產的投資價值與居住 suitability。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：單價約 19.82 萬元/坪，在新竹市屬低單價區間，適合預算有限但追求大坪數的買家。 2. 空間利用率高：面寬、大地坪透天格局，加上增建約 35 坪後，室內可用空間極大，適合三代同堂或多口之家。 3. 停車便利：門前可停車，且一樓設計有室內停車空間，解決透天難停車的痛點。 4. 交通位置佳：鄰近西濱快速道路及台 15 線，往來新竹市區或南部交通便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老化：屋齡已達 40 年，結構安全與管線老舊需重新評估，未來維護修繕成本較高。 2. 增建疑慮：資料提及「已增建約 35 坪」，此部分可能未申請合法執照，會影響銀行貸款成數及未來產權交易。 3. 環境因素：位於香山區沿海地帶，需考量濕氣、鹽分對建築物的腐蝕影響，維護保養頻率高。
機會 (Opportunities)	1. 重劃區輻射效應：鄰近港南重劃區，若周邊公共建設持續完善，有機會帶動區域房產價值回升。 2. 改造潛力大：現況空間寬敞，若有預算進行整修或重建（需視地規而定），可提升居住品質與未來轉手價值。 3. 出租需求：因價格低且坪數大，若整修後作為家庭住宅出租，可能有不錯租金回報。
威脅 (Threats)	1. 金融限制：因屋齡高及存在增建，銀行核貸審核嚴格，可能面臨貸款成數低或利息較高的問題。 2. 土地風險：後方相鄰國有水利用地，雖已承租，但未來若涉及國家開發或政策變動，可能影響周邊環境。 3. 流動性偏低：老舊透天厝在市場上的流通性不如大樓，未來若要出售，可能需要較長尋找買家的時間。

2. 物件評論

購買建議：謹慎評估，適合特定需求者

此物件並非一般首購或投資首選，而是非常適合「預算有限但極需大空間」或「自有資金充足不依賴高房貸」的買家。

主要理由如下：

性價比與風險並存：單價確實便宜，且透天厝的生活型態自由度高，但 40 年屋齡加上大量增建面積，意味著隱性的修繕成本與法律風險（如銀行貸款受限）。若您不打算大額貸款，這是一個以低門檻入手大空間的選擇。
需確認產權細節：在簽約前，務必要求賣方提供完整的建物謄本，確認增建的 35 坪是否合法，以及是否有漏水或結構安全疑慮。若為違建，未來可能面臨被拆除或無法過戶的風險。
地理位置考量：香山區雖然交通便利，但距離新竹科學園區仍有車程差距，且沿海氣候對老舊建築考驗大。建議優先考慮自住需求，而非單純追求資產增值。

總結來說，若您能接受房屋較舊的現實，並有能力承擔潛在的修繕費用與法律查核，此物件提供了一個高CP值的居住空間；但若您重視貸款便利性與資產保值，則建議提高預算選擇屋齡較新或合法建物更完整的物件。

問與答

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土木工程科畢業，從事15年環保工程之相關規劃、設計、承攬工程等實務工作經驗，二度就業投入不動產經紀業之買賣與租賃。
專營新竹縣、市房地，如：各式類別建地、工業地、廠房、農牧地，建+農地、農舍、危老、徵收地、合建與其他使用類別土地、住宅大樓、華廈、公寓、店面、透天、別墅、預售屋等等之開發、銷售與租賃。提供不動產市價行情與實價登錄電腦查詢服務、免費估算土地增值稅、房地合一稅、房地買賣價金履約保證與不動產投資理財諮詢等。
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1.不動產經紀營業員證照號碼：(103)登字第264805號
2.租賃住宅管理人員證照號碼：(108)登字第004365號
3.臺北市危老重建推動師編號：109公會推師字第C03110號

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