東區郵局監理站文化中  東區買屋 / 東區買房 - 東區蛋黃地段樓中樓亮麗釋出台南房地顧問

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~530 萬~~498 萬
參考單價：13.03 萬/坪
地址：台南市東區光華街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東門花鄉
格局： 3+3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：38.22 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32.79 坪
附屬建物面積：1.76 坪
共同使用：3.67 坪
樓別/樓高： 3~5樓 / 5樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：忠孝國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：崇德市場
附近交通：大台南交通
面臨路寬：6米米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與生活機能強勁：位於台南東區黃金地段，鄰近忠孝國中、巴克禮公園及崇德市場，周邊交通與商業便利。坪效比高且格局實用：總坪數約 38.22 坪，擁有樓中樓設計，配置三房兩廳二衛，空間利用率佳，適合家庭或投資出租。單價具競爭力：參考單價約 13.03 萬/坪，在東區房價中相對親民，總價 498 萬門檻較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過老：屋齡達 36 年，可能面臨管線老舊、牆體滲漏或需要大裝修的問題，後續維護成本增加。樓層與型態限制：頂樓（5 樓）且為公寓無電梯，爬樓梯對長者不便，夏季頂樓易受日照影響較熱。缺乏車位：總坪數未包含車位，東區停車困難且額外購置或租賃成本需納入預算考量。持有成本不明：特色說明提及土地承租費約 1.27 萬元/年，屬非標準公寓常見費用，增加長期負擔。
機會 (Opportunities)	學區優勢顯現：鄰近忠孝國中，若未來有子女就學需求，具備穩定的學區屬性。改造潛能大：樓中樓格局靈活，透過裝潢可重新規劃動線與風格，提升居住品質或租金水準。投資價值潛力：東區房價穩定性高，低總價產品易於轉手給預算有限的買家或租屋族群。
威脅 (Threats)	融資貸款難度：銀行對老屋貸款成數與利率可能較新案保守，影響資金規劃。結構安全疑慮：36 年房齡需詳加檢視房屋耐震與結構安全性，避免買到潛在不良物件。市場流動性風險：高屋齡公寓若無明顯優勢，長期持有價值可能不如新興大樓產品穩健。

2. 物件評論

這棟位於東區光華街的樓中樓，整體而言**「適合特定需求的購屋者，但需審慎評估硬體狀況」**。

值得購買的理由： 若您重視學區資源（忠孝國中）、生活機能便利度，且預算有限希望以較低的門檻進駐東區核心地段，此物件提供了一種高坪效的居住方案。樓中樓設計能增加空間層次，對於年輕家庭或投資收租族群具備吸引力。

需要警惕的因素： 買方必須接受 36 年的屋齡與無電梯頂樓的限制。建議在決定購買前，務必進行房屋結構檢測確認是否有漏水或斷層問題，並預留一筆裝修基金以改善老舊管線。此外，需確認「土地承租費」的具體性質與合約細節，計算真實持有成本後再做決策。若家中有多位長者需長期居住，無電梯高樓層可能構成較大的生活不便。

問與答

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許文文(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 福臨不動產有限公司

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