新吉總頭寮工業區店面  安南買屋 / 安南買房 - 安南近國8/新吉.總頭寮工業區店面(B) 台南房仲歐巴

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1258 萬
參考單價：26.5 萬/坪
地址：台南市安南區長溪路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 2衛
總坪數：47.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.13 坪
附屬建物面積：2.35 坪
土地面積：20.15 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：38 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位描述：B2-326

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立長安國小市立和順國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格與坪效：總價 1258 萬，單價約 26.5 萬/坪，對於整棟透天而言屬合理區間。 2. 交通與地緣：正對 20 米道路，鄰近國道 8 號與台江大道，通勤至南科或工業區極具優勢。 3. 空間格局：屋內格局方正且採光通風良好，擁有 5 房大空間，適合家庭居住或作為工作室。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：屋齡已達 38 年，可能涉及管線老舊、外牆修繕等潛在維護成本。 2. 無車位配套：總坪數未包含車位，在安南區停車需求日增下，是明顯的使用短板。 3. 法規風險：標示為「店住合一」但用途註明「住家用」，租賃或營業登記可能需額外確認法令限制。
機會 (Opportunities)	1. 就業人口红利：鄰近新吉、總頭寮工業區及南科，外派員工或上班族租賃需求穩固。 2. 區域發展潛力：隨著國道系統完善，該區域價值隨交通建設逐步提升，具資本增值空間。 3. 靈活運用：因具備店面特徵且空間大，經裝修後可轉作工作室、民宿或混合用途增加產值。
威脅 (Threats)	1. 建築折舊與價值：隨著屋齡增加，未來轉手時可能受銀行鑑價限制，影響貸款成數。 2. 維護成本波動：老舊透天若發現結構或管線問題，修復費用可能高出一開始的預期。 3. 區域競爭：同為透天或公寓的產品在市場上若供過於求，可能影響未來售屋流動性。

2. 物件評論

這件物件適合尋求「自用與投資兼備」或是「需要大空間辦公」的買家。對於純自住家庭而言，38 年的屋齡加上無車位的限制是需要權衡的重點；但若您考慮到周邊工業區龐大的就業人口，其租金回報潛力與國道交通優勢則相當突出。

是否值得購買？ 建議可採**「高興趣、低買入價」**策略進行評估。

主要理由： 此物件最大的亮點在於地理位置優越，特別是臨 20 米大道且鄰近南科商圈，長期租賃需求強勁。然而，屋齡老舊與無車位是兩大硬傷，若購入後能接受自行規劃裝修並補足停車問題，則具備良好的投資報酬率；反之若期望短期翻轉或極度重視居住舒適度，建議需保留預算進行翻新評估後再行決定。

問與答

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台南房仲歐巴

歐志維(仲介，收取服務費)

暱稱：歐巴

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服務態度：

房仲電話：0934-321720

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台南鹽行中正加盟店

經紀業名稱: 富鼎不動產仲介有限公司

證號: (113)登字第471951號

大家好，我是你們的房仲，很高興能有這個機會向大家介紹一下我自己。我的名字是歐志維，以下就讓我用溫馨親切的語氣，向大家描述一下我的特質與專業背景。

首先，誠實和負責是我最重要的品質之一。我深知買賣房屋對於每個人來說都是一件非常重要的事情，所以我絕對會以真誠的態度和負責的態度與每一位客戶溝通和合作。

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作為一名房仲，我的同理心和沉穩更是不可或缺的特質。我能夠從客戶的角度去思考問題，並給予適切的建議與幫助。在處理房屋交易過程中，我會保持冷靜沉穩，確保每一步都能順利進行。

至於我的專業領域，我精通房地產市場的動態和趨勢，尤其熟悉台南的社區和區域。無論您有任何關於這個地區的問題，我都能給予您最詳盡的回答和建議。

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