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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：17.13 萬/坪
地址：高雄市林園區鳳芸二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛
總坪數：29.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.34 坪
附屬建物面積：5.73 坪
土地面積：20.26 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：36 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：平面式車位

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：市立中芸國小.市立中芸國中.
鄰近公園：鳳芸公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 498 萬即可擁有整棟透天，單價約 17.13 萬/坪，對於擁有五房的大坪數物件而言，價格具吸引力。 2. 學區優勢：坐落於雙學區範圍（中芸國小、中芸國中），對於子女就學或未來轉手保值有相當助益。 3. 格局彈性：5 房 3 廳 3 衛的配置，非常適合多代同堂家庭居住，或需居家辦公的需求。 4. 配套完善：包含平面式車位，且鄰近鳳芸公園，生活機能與休閒空間充足。 5. 使用多元：住商用性質允許開設工作室或店鋪，增加租金收益潛力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡 36 年，可能面臨管線老化、防水隔熱失效等問題，需預留高額整修預算。 2. 貸款限制：銀行對於 30 年以上老屋的貸款成數可能較嚴格，需提高自備款。 3. 整併風險：透天建築若未妥善維護，頂樓（3 樓）可能有漏水或隔熱問題。 4. 坪數總量：總坪數 29 坪要容納整棟 3 樓空間，若未妥善規劃，部分房間可能較為狹小。
機會 (Opportunities)	1. 翻新增值：透過適度裝潢與結構補強，可提升居住品質並拉抬市場價值。 2. 租金收益：利用住商用特性，一樓可規劃為店面出租，創造被動收入。 3. 區域發展：林園地區鄰近高雄市區與機場，長遠來看仍有交通與生活圈整合的機會。 4. 家庭擴編：大房間數可適應未來家庭成員增加，長期居住無需換房。
威脅 (Threats)	1. 流動性較低：老屋在二手市場較新房流通性差，若急需資金週轉可能賣出較久。 2. 維修成本：隨著屋齡增長，後續的維護與修繕費用可能逐年遞增。 3. 政策風險：若未來地方法規對老屋更新或消防有更嚴格規範，可能增加額外合規成本。 4. 市場波動：若當地人口移轉減少，老區段房價可能面臨停滯或下跌風險。

物件評論總結

購買建議：適合「有整修意願」且「重視學區與空間」的購屋者。

這棟位於林園鳳芸二路的透天厝，最大的賣點在於 498 萬的總價對應的 3 層樓大空間與雙學區資源。對於需要照顧長輩或有多子需求的多代家庭，5 房的格局非常實用，且住商用性質提供了额外的靈活性。

然而，36 年的屋齡是必須面對的挑戰。購買前務必確認結構安全，並預留約 100 萬至 200 萬的整修預算（含管線更新、防水、外觀翻新）。若您不介意舊房換新居的過程，且能接受銀行對老屋貸款的成數限制，這是一個高CP值、長期自住價值優異的選擇。反之，若您尋求「拎包入住」的新房體驗，或預算無法涵蓋整修費用，則建議謹慎考慮。