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北區〡三車庫90地坪花園豪墅0906-011302小歐
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：6200 萬 (含車位價)
- 參考單價：32.27 萬/坪
- 地址：
台南市
北區
臨安路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 5+5房(室) 4廳 6衛 9陽台 2廚房
- 總坪數：192.15 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：192.15 坪
- 土地面積：90.49 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：37 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：住辦/ 別墅
- 車位：獨立車庫
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地段與機能与優越：位於台南北區臨安路核心地帶，鄰近大潤發且步行可達學校，生活機能成熟便利。 2. 空間寬敞多元：總坪數近 193 坪，格局為 5 房 4 廳 6 衛，具備獨棟雙面臨路及 90 坪花園，空間感極佳。 3. 停車便利性高：擁有三座獨立車庫，對於多車家庭或訪客頻繁者極為方便。 4. 使用型態靈活：性質為住商用，除自住外亦具經營工作室或出租的潛在獲利能力。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡較老：屋齡達 37 年，管線老化風險較高，未來維修成本可能顯著增加。 2. 增建法律風險：標註「4 樓增建」及「地下室」，若無合法執照，可能涉及產權登記或銀行貸估問題。 3. 單價偏高：參考單價 32.27 萬/坪，對於高齡別墅而言門檻較高，需考量投資報酬率。 4. 維護管理繁重：雙面路、花園及大空間意味著較高的清潔與綠化維護成本。 |
| 機會 | 1. 改造潛力：採光佳且屋況標榜不錯，若資金允許進行現代化翻新，可大幅提升居住品質與價值。 2. 市場稀缺性：北區低密度、大坪數、多車庫之住商別墅屬於稀缺資源，長期保值性可能優於一般公寓。 3. 租金收益穩定：5 房格局適合分租或作為家族長居宅，且鄰近學校與商圈，租賃需求相对稳定。 |
| 威脅 | 1. 融資與貸款難度：高齡建物加上增建疑點，銀行核貸成數可能受限，需預留更多自備款。 2. 市場流動性較低：大坪數高总价物件通常換手週期較長，急需用錢時不易快速脫手。 3. 法規變更風險：未來若政府加強查緝違章建築或住商混合使用規範，可能影響持有成本或使用權利。 4. 建材宣傳驗證：對於「楠木百年不朽」等宣傳用語需謹慎驗證，實際材質與保存狀況可能存在落差。 |
2. 物件評論
購買建議：值得關注，但需詳加評估後決行。
此物件適合追求生活空間寬敞、有經營需求（如工作室或分租）且具備足夠資金調度能力的購屋者。其位於北區成熟精華地段，擁有難得的雙面臨路及多車庫資源，居住隱私與便利性兼具。然而，由於屋齡已近 40 年且有增建疑慮，建議買方在簽約前務必聘請專業技師進行房屋檢查，並確認增建部分之合法產權證明及銀行貸款條件。若能有效解決法規與貸款問題，此物件在稀缺性上具備相當的收藏與使用價值。
問與答
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經紀業名稱: 良田萬頃地產股份有限公司
證號: 359039
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