長榮採光5房+車位  東區買屋 / 東區買房 - 長榮大器景觀採光5房+車位台南房仲歐巴

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 110

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2480 萬
參考單價：29.65 萬/坪
地址：台南市東區長榮路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 3衛
總坪數：83.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：55.13 坪
附屬建物面積：6.94 坪
共同使用：21.58 坪
土地面積：8.99 坪
樓別/樓高： 13樓 / 16樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立勝利國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者觀點分析

以下針對編號 1202467 之「長榮大器景觀採光 5 房 + 車位」物件進行深入分析。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 優越地段：位於台南市東區長榮路，屬於熱門核心區域。 2. 學區資源：鄰近市立勝利國小、長榮高中及女中，教育資源豐富且穩定。 3. 空間規劃：5 房設計在住宅市場中較罕見，適合多代同堂或需要多功能室的家庭；戶數單純增加居住隱私性。 4. 樓層景觀：13 樓屬高樓層，採光與通風極佳，並可俯瞰城市景觀。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：28 年屋齡即將邁向 30 年門檻，可能涉及貸款年限限制或維修頻率增加。 2. 單價評價：每坪約 29.65 萬的參考單價對於近 30 年的建築而言，在市場中略顯高昂。 3. 總價投入：總價 2,480 萬屬於高標住宅，對購屋者的資金周轉與貸款能力要求較高。
機會 (Opportunities)	1. 抗跌潛力：東區核心學區地產通常具有較強的保值性，受市場波動影響相對較小。 2. 空間調整彈性：大坪數（含車位）具備改造潛力，可依需求調整格局以符合現代生活習慣。 3. 機能完善：鄰近傳統市場與公園，日常生活採買便利，居住品質與便利性兼顧。
威脅 (Threats)	1. 融資風險：銀行對於近 30 年屋齡之物件審核可能趨嚴，影響貸款成數或週期。 2. 社區維護：老舊大樓需關注公共設施老化程度（如水電、電梯），未來可能面臨大修基金攤提問題。 3. 市場流動性：高額總價與高單價的組合，未來轉手時目標買家族群較窄，脫手速度可能受影響。

2. 物件評論

此物件屬於「學區改善型」住宅，對於重視教育資源與居住空間的家庭來說，具備顯著吸引力。位於東區長榮路核心地段搭配勝利國小學區，是其最主要的保值底氣；高樓層採光與 5 房的超大空間更是難得優勢。然而，購屋者需留意近 30 年的屋齡對貸款資格及未來維修成本的影響，且單價已反映學區溢價，需確認是否符合自身預算負擔能力。

結論：值得購買嗎？ 適合人群： 有明確就學需求、需要大空間容納家人、且財務能力允許的家庭。不建議： 尋求全新產品或預算對貸款年限敏感的買家。若能接受高單價並確認銀行貸估後，此物件仍具持有價值。

問與答

我要發問

台南房仲歐巴

歐志維(仲介，收取服務費)

暱稱：歐巴

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0934-321720

訂閱：0 (加入)

台南鹽行中正加盟店

經紀業名稱: 富鼎不動產仲介有限公司

證號: (113)登字第471951號

大家好，我是你們的房仲，很高興能有這個機會向大家介紹一下我自己。我的名字是歐志維，以下就讓我用溫馨親切的語氣，向大家描述一下我的特質與專業背景。

首先，誠實和負責是我最重要的品質之一。我深知買賣房屋對於每個人來說都是一件非常重要的事情，所以我絕對會以真誠的態度和負責的態度與每一位客戶溝通和合作。

除此之外，我也非常細心和專業。在與客戶的溝通中，我會仔細聆聽每一位客戶的需求和要求，並根據他們的需求提供最合適的房屋選擇。我也會不斷學習和更新自己的專業知識，確保能夠給客戶提供最準確可靠的房地產資訊。

此外，堅持、熱情和幽默也是我的特點之一。堅持的態度讓我能夠全力以赴為客戶服務，熱情使我能夠關心並支持客戶的需求，而幽默則能帶給大家一份愉快的合作經歷。

作為一名房仲，我的同理心和沉穩更是不可或缺的特質。我能夠從客戶的角度去思考問題，並給予適切的建議與幫助。在處理房屋交易過程中，我會保持冷靜沉穩，確保每一步都能順利進行。

至於我的專業領域，我精通房地產市場的動態和趨勢，尤其熟悉台南的社區和區域。無論您有任何關於這個地區的問題，我都能給予您最詳盡的回答和建議。

最後，如果您是尋找房屋的客戶，我誠摯地邀請您與我聯繫。我將竭誠以行動回應您的需求，努力找到最符合您要求的房屋。若您是打算出售房屋的客戶，我也將全力以赴幫助您達成滿意的交易。

非常感謝您花時間閱讀我的自我介紹，我期待能有機會為您服務。如果您有任何問題或需要進一步了解，請隨時與我聯繫。期待很快見到您！