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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：706 萬
參考單價：20.87 萬/坪
地址：桃園市龜山區湖山街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：112玄116774
格局： 4房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：33.83 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.02 坪
附屬建物面積：4.81 坪
土地面積：32.07 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：自強國小+龜山國中
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	低總價與高坪數：起拍價 706 萬，參考單價約 20.87 萬/坪，相對於同地段透天厝具有價格優勢。土地面積約 32 坪多，空間寬敞。生活機能佳：位於湖山街精華地段，鄰近銘傳商圈、龜山工業區，周邊有學校、市場、超商及公車站，生活便利。學區與格局：鄰近自強國小及龜山國中明星學區；屋內配置 4 房 2 廳 3 衛，適合三代同堂家庭居住。
劣勢 (Weaknesses)	屋況老舊且不佳：屋齡達 42 年，且法院標註有嚴重漏水及壁癌情形，整修成本高。產權複雜與風險：第三層樓為未辦保存登記之增建物，有被政府拆除的風險；同時涉及共有人優先承買權問題。不點交狀態：拍賣標的不含點交，建物目前仍由原住户或第三人占用，需自行處理清遷事宜。
機會 (Opportunities)	未來增值潛力：周邊規劃有捷運棕線行經，若通車可能帶動房價漲幅。投資報酬率：以低於市場價入場（拍賣商聲稱市價 1200 萬起），若成功清遷並修繕後，出售或出租可能有獲利空間。
威脅 (Threats)	隱性成本與法律風險：除整修費用外，可能需面對訴訟清遷費、欠費追繳等額外成本。非自然死亡紀錄：建物內曾有司法相驗案件（有死者），雖推測為自然死亡，但屬特殊交易記錄，可能影響部分買受意願及未來轉手價值。法規風險：未登記增建部分若遭查報拆除，將導致可用坪數減少且無補償。

物件評論

此物件總價僅 706 萬元起標，對照桃園龜山地區同類型透天厝確實具備極高的價格吸引力，適合尋求高報酬率的投資客或擅長處理產權糾紛的買家。然而，對於一般自住購屋者而言，風險相當高。

主要不建議購買的理由：

不點交與清遷困難：房子現狀有人占用且無法院強制點交，若原住戶不願搬遷，買方需透過訴訟程序處理，耗時費力且成本不可控。
法律與建築風險：增建物未登記意味著存在違建拆除風險；加上屋內曾有死亡案件紀錄，雖非凶宅但可能影響後續買賣議價及銀行貸款。
高昂隱形成本：老舊房屋嚴重漏水、壁癌問題需重整，若涉及共有人優先購買權或水電欠費，可能導致實際持有成本高於預期。

結論： 若非有豐富的法拍經驗與資金應對清遷風險，此物件不建議新手買家購入。

問與答

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李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

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經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

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端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

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那ㄝㄚ捏........

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