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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：688 萬
參考單價：18.85 萬/坪
地址：台南市南區德興路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 3廳 2衛
總坪數：36.49 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.09 坪
附屬建物面積：2.02 坪
共同使用：6.38 坪
土地面積：6.66 坪
樓別/樓高： 3樓 / 5樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：500 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與空間規劃：總價 688 萬對於台南市區三房來說，單價約 18.85 萬具一定競爭力；室內坪數達 28.09 坪，格局方正且採光佳。地段便利性：位於南區核心地帶，鄰近金華商圈、鹽埕新都商圈，生活機能完善。交通與學區：靠近 17 甲道路及中華快速路口，通勤方便；學區為永華國小，具居住穩定性。樓層優勢：電梯大樓的低樓層（3 樓/共 5 樓），對於年長者或帶小孩家庭較為便利，且避開一樓的潮濕與隱私問題。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：房產已有 35 年屋齡，未來轉手時可能較難取得銀行高額貸款，或影響買方接受度。無車位：總坪數不包含車位，在台南市區停車需求高的環境下，可能增加日常居住的不便與額外租金成本。管理費偏低：月管費僅 500 元，雖降低持有成本，但也可能代表社區公共設施維護預算較緊縮或老化。
機會 (Opportunities)	裝修潛力：老屋格局方正，透過內部裝修改造空間機能（如開放式廚房、衛浴翻新），有機會提升居住品質與租金收益。租屋市場：鄰近商圈與學校，三房格局適合家庭租客或合租，長期持有所產生的租賃報酬率可能不錯。區域發展：永華生活圈持續穩定發展，若周邊有新建設，可能帶動區域房價回升。
威脅 (Threats)	貸款限制風險：銀行對老屋（35 年）通常會縮短貸款年限或降低貸額，買方需自行評估頭款與月付能力。維修成本潛在增加：老建物隨著時間推移，未來可能面臨管線更新、防水工程或電梯維護等大修支出，管理費可能會調漲。流通性風險：在市場景氣低迷時，高屋齡物件的成交週期通常較長，若短期需資金周轉，賣出難度較高。

2. 物件評論

建議購買指數：適中偏正面（視個人需求而定）

此物件適合尋求生活機能與預算平衡的家庭買方。主要理由在於其地段優勢顯著，擁有電梯、三房格局及優良的通勤與學區資源，對於自住需求的吸引力足夠。然而，35 年的屋齡是最大關鍵變數，建議您在購買前務必諮詢銀行貸款條件，確認是否會因屋齡導致貸款成數不足或年限縮短。此外，需評估無車位對您生活的影響以及願意投入老屋翻新的時間與預算。若您是長期自住、不介意未來維護成本並能負擔頭款餘額，此物件是一項實用的選擇；若是短期投資或追求高流動性，則需更為謹慎。