台南小巨蛋電梯大樓
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東區副都心清景麟研森三房平車 台南大樓專家
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1680 萬 (含車位價)
- 參考單價：47.59 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
崇賢一路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：清景麟研森
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：31.1 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：18.24 坪
- 附屬建物面積：1.94 坪
- 共同使用：10.92 坪
- 樓別/樓高： 15樓 / 15樓
- 屋齡：113 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：坡道平面式
- 電梯：有
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者視角：清景麟研森物件分析報告
您好，針對您提供的編號 1162104 物件資料，以下從購屋者的立場進行詳細評估與分析。本報告旨在協助您釐清優缺點，輔助您做出明智的決策。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地理位置優越：位於台南東區副都心核心，鄰近火車站、崇德商圈及市立醫院，生活機能極佳。 學區優勢明確：屬崇明國小與崇明國中的明星學區，對有就學需求的家庭具吸引力。 規劃格局合理：31.1 坪搭配三房二廳二衛，空間利用率尚可，符合一般家庭居住需求。 樓層視野佳：位於頂樓（15/15 樓），無後方遮擋問題，採光與通風條件通常較好。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡數據疑義：資料顯示屋齡 113 年，但作為現代電梯大樓（15 樓）且位於副都心，此數據極具爭議，需釐清是否為竣工年份或系統錯誤。 頂樓潛在風險：頂樓可能面臨夏日熱度較高、漏雨風險及房屋維護基金較高的隱憂。 價格單價落差：總價 1680 萬除以坪數計算與參考單價 (47.59 萬) 可能存在計算方式差異，需確認是否包含稅費或車位費用（車位未含在內）。 |
| 機會 (Opportunities) | 區域發展潛力：鄰近台南小巨蛋、全聯旗艦店及地下化綠園道等建設，周邊環境持續優化，長期保值性高。 市場供需穩定：東區為台南熱門置產熱區，明星學區與電梯大樓在二手市場流通性通常較佳。 生活機能成熟：交通便利性（火車站）與商業設施完備，適合自住或未來轉手租給通勤族群。 |
| 威脅 (Threats) | 資訊一致性風險：屋齡標示若為錯誤資料，代表賣方或房仲可能未完全釐清房屋狀況，後續交易需更謹慎。 房貸利率波動：目前總價接近 1700 萬門檻，需考量銀行核貸政策與利率走勢對購屋成本的影響。 頂樓市場接受度：部分買家偏好中低樓層，頂樓物件在未來轉手時可能面臨較長的成交週期。 |
2. 物件評論
結論建議：值得列入追蹤，但需釐清關鍵資訊後再行議價。
主要理由： 此物件具備極高的地段優勢與學區價值，特別適合重視通勤便利性與子女教育的家庭客群。然而，資料中「屋齡 113 年」與「電梯大樓」之描述存在邏輯矛盾（現代化住宅難以達到百年歷史），這可能是系統標示錯誤，但也代表您必須在實地看屋時，務必向房仲或屋主確認房屋實際竣工年份、結構安全狀況及頂樓隔熱防水措施。此外，建議核算總價與單價差異的來源，以確保價格透明。若能確認房屋為近期新大樓且無潛在漏水問題，此物件具高購置潛力；若屋齡確屬老舊則需大幅斟酌其維護成本與轉手風險。
問與答
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吳則翰(仲介，收取服務費)
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經紀業名稱: 禾彬不動產有限公司
證號: (111)登字第430702號
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台南大樓專家 吳則翰 0923280382
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