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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
1780 萬
1660 萬 - 參考單價：29.74 萬/坪
- 地址：
台南市
新營區
新北五街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 4房(室) 2廳 3衛
- 總坪數：55.81 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：53.46 坪
- 附屬建物面積：2.35 坪
- 土地面積：52.34 坪
- 樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
- 屋齡：35 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
- 車位：庭院式
詳細資訊
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
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特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析表
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 性價比高：總價 1660 萬，參考單價約 29.74 萬/坪，在新營地區對於透天產品而言價格具競爭力。 2. 機能完善：具備 4 房、3 衛及 2 廳，空間規劃適合大家庭或隔代教養家庭使用。 3. 環境清幽：鄰近國家圖書館與網球場，生活氛圍安靜且休閒資源豐富。 4. 生活便利：靠近國道一號及大型商圈（寶雅、全聯等），交通與購物動線便捷。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：屋齡達 35 年，可能面臨管線老化、結構老舊或需要整體翻新。 2. 車位無獨立產權：僅為庭院式車位，非獨立登記之法定車位，對部分購屋者吸引力較低。 3. 坪數差異：註冊總坪 55.81 坪與實際使用約 70 坪存在落差，可能涉及增建合法性問題。 4. 樓層限制：雖有孝親房在一樓，但透天結構仍須爬樓梯，極高齡者行動仍不便。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 改造潛力：由於坪數大且有增建空間，購屋後可透過裝修提升居住質感或增加租金收益。 2. 市場定位：此類大坪數、多功能住宅在區域內屬稀缺商品，若維護得宜具長期持有心態價值。 3. 居住彈性：前庭院與頂樓空間可利用性高，可依需求規劃花園、停車場或工作室。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 法規風險：70 坪實際使用坪數中若有違建部分，未來可能面臨罰鍰或拆除疑慮，且影響轉售。 2. 隱形成本：老屋翻新往往超出預算，需預留足夠的裝修與整修資金。 3. 流動性挑戰：老舊透天產品在二手市場上受買方偏好的影響較大，脫手週期可能比新大樓長。 |
物件評論
此物件整體而言值得考慮購買，但需謹慎評估翻新預算。
主要理由是該屋位於新營區生活機能優越的路段，且總價相對合理，4 房大空間的配置非常適合有長輩同住或子女較多的家庭使用。一樓孝親房的設計更是貼心的規劃。然而，購屋者必須特別關注「屋齡」與「增建合法化」這兩個關鍵點。35 年的老建物代表您購買後可能需預留一筆裝修款項；同時，註冊坪數與實際使用坪數的落差，建議委託專業代書或地政士確認增建部分是否有被列為違建的風險，以免影響未來產權轉移。若能接受老屋翻新的時間與成本，這是一處兼具實用性與居住品質的好宅。
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