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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1080 萬
參考單價：28.17 萬/坪
地址：台南市東區大同路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 4衛
總坪數：38.34 坪 (不含車位面積)
土地面積：3 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 24樓
屋齡：29 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：950 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	性價比高且格局實用：總價 1,080 萬元，單價約 28 萬/坪，在東區屬於可入門的價格；38.34 坪空間寬敞，配備 4 間衛浴，對於家庭居住或小型辦公室都相當優異。地段與交通優勢：位於南台南站輻射範圍內，鄰近大林商圈及快速道路，交通便利性高，生活機能完善，學校設施亦近在咫尺。使用靈活性：住商用大樓型態，既可自住也能經營事業或投資收租，一房多用的潛力高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：建築已近 30 年（29 年），內部設施或管線可能老化，購置後可能需要額外的裝修或整修預算。無車位配套：該物件不包含車位，對於需要停車的家庭來說，在交通繁忙的東區區域可能帶來不便與成本壓力。樓層條件：若為 1 至 2 樓店面住宅，可能面臨較高的噪音干擾或隱私較低等問題。
機會 (Opportunities)	租金收益潛力：利用住商用性質，可規劃出租給小型工作室、補習班或作為居家辦公室，創造穩定被動收入。區域發展红利：鄰近南台南站與快速道路，隨著周邊開發成熟，房產保值與增值的潛力不容忽視。管理費低廉：每月管理費 950 元相對低價，顯示居住持有成本較低。
威脅 (Threats)	老屋折舊風險：隨著屋齡增加，未來轉手時可能面臨銀行貸款成數降低或買家意願下降的情況。市場供需競爭：東區類似住商混合物件供不應求，需與周邊新案或同類型物件進行價格比價。利率環境：若房貸利率波動，持有成本將直接影響投資報酬率與現金流管理。