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JZ中正國中裝潢電梯三房
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：3499 萬
- 參考單價：136.09 萬/坪
- 地址：
台北市
中正區
羅斯福路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 1衛
- 總坪數：25.71 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：20.92 坪
- 共同使用：4.79 坪
- 土地面積：2.47 坪
- 樓別/樓高： 12樓 / 12樓
- 屋齡：46 年
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：住辦/ 電梯大樓
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地段極佳：位於中正區羅斯福路二段，鄰近古亭捷運站，生活機能與交通便利性無可挑剔。 2. 學區優勢：對口金華國小及中正國中，屬熱門公立學區，保值性高。 3. 居住環境：高樓層（12 樓/12 樓）採光與景觀極佳，大樓有管理，安全性與清潔度有保障。 4. 房屋現況：屋內已全新裝潢，購置後即可入住，省卻自裝麻煩與時間成本。 |
| 劣勢 | 1. 用途性質：標註為「商業用」建物（住辦），非純住宅用地，可能影響貸款成數、利率或稅賦成本。 2. 屋齡較老：46 年屋齡，銀行貸款年限可能受限（通常會縮短貸期），且需留意公共設施老化狀況。 3. 衛浴規劃：25 坪三房僅設一衛浴，對多人口家庭而言高峰時段使用較為緊湊。 4. 頂樓特性：位於最高層，若建案防水或隔熱工程不佳，冬夏季可能較易受影響。 |
| 機會 | 1. 投資價值：該區域房產流通性佳，未來轉手相對容易，且學區效應能支撐房價。 2. 租屋市場：鄰近大學與捷運商圈，承租需求穩定，適合投資收租用途。 3. 價格優勢：參考單價在該路段中偏低，若確認無法律瑕疵，具備高性價比。 |
| 威脅 | 1. 就學資格：需特別確認「商業用」是否仍可登記戶籍並滿足學校入學規定，此為購屋核心風險。 2. 貸款難度：老屋加商用性質，部分銀行可能提高自備款比例或縮短貸款年限，增加購屋資金壓力。 3. 稅務差異：持有期間的房價稅與土地稅計算方式可能与住宅不同，長期持有利損需仔細評估。 4. 社區維護：46 年大樓需關注公共維修基金提存及修繕狀況，避免未來高額共同負擔。 |
物件評論
購買建議：
此物件對於「重視地段、學區且對稅務貸款條件有準備」的買家而言，具備購買價值；但若您非常依賴住宅標準的稅賦優惠或擔心就學資格，則需慎重考慮。
主要理由如下：
首先，該物件位於台北市核心區域，擁有極強的抗跌性與流通性。12 樓高層採光良好且已全新裝潢，居住品質在該屋齡建物中屬上佳水準。參考單價約 136 萬/坪，在古亭學區範圍內算是有競爭力的價格。
然而，關鍵風險在於其「商業用」性質與「46 年屋齡」。這通常意味著銀行核貸條件會較嚴格（如貸期縮短至 20-25 年左右），且稅負結構與住宅不同。最重要的是，若您是為了子女就學購置，務必事先向當地學校或戶政事務所確認，該處商業房屋是否確實允許遷入戶籍並符合對口公立學校的註冊資格。若此項無礙，這將是一筆性價比極高的資產；反之，則建議優先考慮同區純住宅物件以保留彈性。
問與答
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