安平蚵灰窯文化館別墅
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專-安平#邊間大面寬#輕屋齡#雙車墅 台南南區買房
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2680 萬 (含車位價)
- 參考單價：33.46 萬/坪
- 地址：
台南市
安平區
安北路
地圖
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- 格局： 4房(室) 3廳 5衛
- 總坪數：80.1 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：72.39 坪
- 附屬建物面積：7.71 坪
- 土地面積：34.39 坪
- 樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
- 屋齡：12 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 別墅
- 車位：獨立車庫
房市行情分析
物件單價：
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萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 空間與格局優秀：80.1 坪大地坪，6 米大面寬且為邊間戶，採光極佳；4 房 5 衛設計，滿足多世代同住或隱私需求。 2. 地段價值高：位於安平區成熟地段，鄰近市政中心與老街，生活機能與交通便利性皆強。 3. 持產成本低：管理費每月僅 100 元，對於長期持有成本而言非常輕鬆。 4. 車位便利：含獨立雙車位車庫，解決停車問題，對於家庭出行至關重要。 |
| 劣勢 | 1. 頂樓潛在風險：位於 4 樓（頂樓），若屋況維護不佳，未來可能面臨隔熱或漏水疑慮。 2. 總價門檻較高：總價約 2680 萬，對於一般首購族而言壓力較大，適合有明確改善需求的家庭。 3. 景觀與安靜度：鄰近老街與幹道，週末或假日可能面臨人流與車流干擾，需考量對噪音的敏感度。 |
| 機會 | 1. 區域發展潛力：安平區隨著市政中心完善與老街觀光，資產價值有長期穩健成長空間。 2. 租賃市場穩定：鄰近安中校區且為多房設計，若未來未居住，出租或轉租給親子家庭的租金收益潛力佳。 3. 低風險社區：總戶數僅 8 戶，社區單純，鄰里關係可能較單純且安靜。 |
| 威脅 | 1. 市場景氣波動：高單價產品在市场下行期時，流動性通常低於普通公寓，未來轉手週期可能較長。 2. 房產稅制與政策：若未來房地產相關政策或持房成本（如多戶房產稅）調整，可能影響投資效益。 3. 屋齡增加：12 年屋齡雖屬輕微，但頂樓防水層壽命屆滿時，維修基金需自行準備。 |
物件評論
是否值得購買：強烈推薦納入考慮（針對改善型家庭）
此物件對於預算充足、追求居住品質與隱私的家庭來說，具備極高的性價比。主要理由如下：
- 格局稀缺性：在安平區能取得 6 米大面寬的邊間別墅單位非常困難，且「整層主臥 + 間間套房」的設計對於有長輩同住或需獨立空間的家庭來說，實用性極高。
- 生活機能成熟：緊鄰市政中心與安平老街，既享有繁華便利又不必擔心偏遠的問題，未來保值能力強於單純新開發區的物件。
- 持有負擔輕：低額的管理費與優異的車位配置，能顯著降低長期持有的隱形成本。
建議：由於位於頂樓，建議您在議價時可特別關注防水層狀況與隔熱設施，並確認頂樓是否有加蓋或漏水紀錄。若能透過專業驗屋確認結構安全，這將是一筆值得投資的優質資產。
問與答
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證號: (109)登字第378614號
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