農16公園VS瑞豐夜  左營買屋 / 左營買房 - 農16公園VS瑞豐夜市步行3分鐘典雅三房美大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 3

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：998 萬
參考單價：29.2 萬/坪
地址：高雄市左營區裕誠地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：天下觀
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：34.18 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.38 坪
附屬建物面積：2.41 坪
共同使用：5.39 坪
土地面積：3.55 坪
樓別/樓高： B2~15樓 / 15樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1920 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：龍華國小,明華國中
鄰近公園：農16公園
生活機能：漢神巨蛋百貨,瑞豐市場
附近交通：R13凹仔底捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段極佳：位於高雄左營核心蛋黃區，緊鄰農 16 公園與瑞豐夜市，生活機能成熟。 2. 交通便捷：距離捷運 R13 凹仔底站僅約 3 分鐘步行路程，通勤便利度高。 3. 空間規劃：三房兩廳兩衛的格局適合家庭居住，樓層位於頂樓（15F），視野與採光通常較佳。 4. 單價優勢：參考單價約 29.2 萬/坪，相較同區域新大樓，價格具有一定吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：建案屋齡達 29 年，需留意潛在結構維護、管線老化或漏水風險。 2. 無車位：總坪數未包含車位，未來購置停車位可能增加額外成本，且該區域停車位供需緊張。 3. 頂樓屬性：15 樓為最高層，夏季受日照影響室溫可能較高，需確認隔熱與防水狀況。 4. 管理費差異：1920 元的管理費對於電梯大樓而言偏低，需確認是否足以支撐長期維護品質。
機會 (Opportunities)	1. 捷運效應：R13 凹仔底為雙鐵共構站（紅綠線），區域發展潛力與保值性較佳。 2. 改建期待：左營區舊城區重建議題頻發，雖此為電梯大樓不易整建，但周邊更新可能提升居住環境。 3. 翻新潛力：屋齡較高代表裝潢老化，可透過重新裝修打造更符合現代需求的居家空間。
威脅 (Threats)	1. 銀貸限制：銀行對 29 年屋齡建物之貸款成數可能較為保守，影響購屋資金規劃。 2. 市場波動：二手大樓市場競爭激烈，若新案價格調降可能壓縮此物件的保值空間。 3. 公共設施老化：老舊社區電梯或水電系統若需大修，可能導致管理費上漲或住戶間摩擦。

2. 物件評論

購買建議：值得買入，但建議以「自住」為主，且需確認車位問題。

此物件位於左營區精華地段，兼具捷運便利性與生活機能（公園、夜市），對於重視通勤效率的家庭而言相當具吸引力。單價在蛋黃區算合理，三房格局亦符合實用性需求。然而，29 年屋齡意味著購後可能需要額外的整修預算，且頂樓需特別留意防水隔熱狀況。最大的隱憂在於不含車位，若家中無停車需求可優先考慮；若有停車需要，則務必評估周邊購置或租賃車位的成本與難度。建議在看屋時務必仔細檢查水電管路與窗戶密封性，並詢問管委會未來是否有大型修繕計畫，確認後是一筆具居住價值且保值性不錯的投資。