楊梅買屋 / 楊梅買房 - 7-11超商黃金透店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2680 萬
參考單價：36.95 萬/坪
地址：桃園市楊梅區新農二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：72.54 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：20 年
法定用途：住家用
形式/類型：商用/ 店面

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：楊梅國中、陽明國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
附近交通：1號高速公路、66快速公路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 穩定租金收入：一樓已與 7-11 簽約至 2045 年，提供長期穩定的現金流。 2. 地段交通優勢：鄰近國道 1 號及 66 號快速道路，楊梅交流道近，通勤便捷。 3. 價格調整空間：原價 2980 萬降至 2680 萬，且經紀人表示「不設限」，有議價潛力。 4. 格局獨立性：二樓以上擁有獨立進出動線，適合自住或另租，使用彈性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：20 年屋齡，後續可能面臨修繕維護成本（如管線、外牆）較高。 2. 產權用途限制：標註為店面 (商用)，但用途寫住家用，稅賦計算與貸款成數可能與一般住宅不同。 3. 坪效疑慮：單月租金約 2~2.8 萬元對於 2680 萬總價而言，投資報酬率相對較低。
機會 (Opportunities)	1. 議價買入：目前屋主降價且有談價空間，可嘗試以更低價格成交。 2. 區域發展：楊梅區鄰近交通樞紐，長期持有價值可能隨著周邊建設成長而提升。 3. 租戶續約：若 7-11 租約到期後續約成功，或二樓以上租金重新評估調漲，可增加總收益。
威脅 (Threats)	1. 租約到期風險：2045 年後租約結束，需面對空置期或重新找租戶的市場波動。 2. 維護成本增加：隨著屋齡增長，老舊透天店面可能產生結構性修繕費用。 3. 稅負差異：商用或住商混合產權在出售時可能涉及更高的交易所得稅。

2. 物件評論總結

是否值得購買： 此物件適合**「尋求穩定現金流」且能接受長期持有的投資型買家**，對於純自住需求者則需仔細評估居住舒適度與房屋老舊程度。

主要理由： 首先，最吸引人的亮點在於一樓已鎖定 7-11 租約至 2045 年，這提供了極為穩定的被動收入，在市場波動時能作為安全墊；其次，價格從 2980 萬降至 2680 萬，且經紀人強調可議價，切入點較佳。然而，您需考量其 1% 左右的年租回报率是否達標，以及 20 年屋齡在未來十年內可能增加的修繕開支。若您的目標是兼顧自住（利用獨立進出的上層空間）與收租，並願意承擔持有成本以換取長期穩定性，這是一項具吸引力的配置；但若追求高報酬率或偏好新成屋，則建議再斟酌。