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鳳山買房
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鳳山信義區鳳山車站捷運站曹公路大地坪黃金數錢金店面 鼓山房屋達人
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R5前鎮高中捷運站 五甲商圈 低總價透天
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?【捷運巨蛋旁】裕誠商圈 精華地段｜三房車位
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楠梓瀚一層一戶｜高樓層絕美景觀大坪數可隔六房併三平車 北高雄房市專家
0909【文山特區 百坪透天別墅】緊鄰長庚醫療特區｜ 澄清湖風景區
【基本資料】
📍 類型：透天（5層樓鋼筋混凝土造集合住宅/透天別墅）
📍 社區：文山天母
📍 地址：高雄市鳳山區文龍路21巷12號5層樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1-5樓/5層樓
📍 屋齡：約19年（完工日：96年3月6日）
📍 土地使用分區：第三之二種住宅區
📍 用途：集合住宅、停車空間、門廊
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：高雄市前鎮區中山二路91號18樓-8（台灣金融資產服務股份有限公司高雄分公司）
📍 保證金：518.4 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：103.59 坪
▶️ 主建坪：103.59 坪
▶️ 增建坪：15.42 坪
▶️ 土地坪：40.34 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：文德國小(750公尺)、陽明國中(1.3公里) 、文山高中(1.1公里)、正修科技大學(1.2公里)
✅ 政府機關：鳳山區公所(2.8公里)、高雄市立澄清湖棒球場(2.1公里)
✅ 醫院：高雄長庚紀念醫院(1.2公里)
✅ 公園：文山公兒二公園 (260公尺)、文山公兒三公園(450公尺)、澄清湖風景區(2.2公里)
✅ 賣場：家樂福澄清店(500公尺)、NOVA資訊廣場 高雄店(290公尺)
✅ 銀行: 高雄銀行 鳳山分行(280公尺)
✅ 大型百貨：三井LaLaport高雄（2.8公里）
✅ 聯鎖商店：7-ELEVEN(140公尺)、85度C(550公尺)、 屈臣氏青年門市(260公尺)
✅ 捷運：鳳山西(高雄市議會)(2.9公里)
✅ 台鐵:正義車站(1.7公里)、鳳山車站(1.9公里)
✅ 快速道路：台88線東西向快速公路
✅ 高速公路：國道一號九如交流道(2.1公里)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 占有使用狀況：民國114年7月查封測量時，債務人在場陳稱標的物由其自住使用；拍定後依現況點交。
📢 社區管理與基金：社區未成立正式管委會，由住戶輪流擔任主委，每年每戶繳交1萬元作為修繕基金。
📢 增建與列管狀況：編號2建物（暫編1934建號，面積50.97㎡，約15.42坪）為未辦保存登記建物，不能依權利移轉證書辦理所有權登記，投標人需自擔違建列管風險。
📢 瑕疵擔保免責：依強制執行法第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，投標人應自行查明注意。
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【他項權利】債權總額: 4442萬元
📌 新光銀行，2424萬，112.07.14設定（拍後塗銷）
📌 新光銀行，1018萬，112.07.14設定（拍後塗銷）
📌 邦妮企業有限公司，1000萬，114.01.02設定（拍後塗銷）
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/07/29｜4,050.0 萬｜100.4 萬／坪（土地）｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/08/19｜3,240.0 萬｜80.3 萬／坪（土地）｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/09/09｜2,592.0 萬｜64.3 萬／坪（土地）｜點交｜目前拍次
📍 第四拍｜八折降價｜2,073.6 萬｜51.4 萬／坪（土地）｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】文山特區高質感純住別墅聚落
📌 街道氛圍：座落於文龍路21巷靜巷，避開文山商圈主要幹道之車流雜音，環境靜謐單純，街廓整齊寬敞，出入動線良好。
📌 建築風格：現代5層樓RC鋼筋混凝土造質感別墅，自帶1樓車庫與立體大器格局，外觀維護良好，具備豪宅聚落氣派風範。
📌 綠地分佈：緊鄰寶業滯洪公園與澄清湖風景區大片綠帶水岸，散步運動與親近自然極為愜意。
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【地段價值】鳳山頂級文山特區與捷運黃線雙重效益
📌 土地使用分區：第三之二種住宅區，土地總持分高達 40.34 坪，地段價值極為厚實。
📌 未來發展潛力：坐擁高雄指名度極高的文山特區精華生活圈，緊鄰未來捷運黃線站點與長庚醫療特區，長線保值與增值動能強勁。
📌 稀缺性：文山特區大地坪、百坪以上大建坪之點交獨立別墅釋出稀缺，為高資產自住買方搶手標的。
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【案件特色】文山特區百坪大空間點交別墅
🎇 土地持分高達 40.34 坪，建物合法登記 103.59 坪，另有增建約 15.42 坪，全案實際使用坪數高達 119.01 坪。
🎇 債務人自住點交，無租客占用或複雜法律糾紛，交屋程序單純明確有保障。
🎇 5層樓立體寬敞空間，室內格局開闊好規劃，適合三代同堂或多人口家庭居住。
🎇 快速串聯國道一號九如交流道與台鐵正義車站，進出市區及南北通勤四通八達。
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【優勢與亮點】 豪宅地段大降價，空間實坪超值
🏆 價格大幅折讓：第三拍底價自一拍 4,050 萬降至 2,592 萬（約 6.4 折），大省 1,458 萬元，價格極具競爭力。
🏆 文山核心地段：座落鳳山指名度最高之文山特區，商圈繁華、名校林立且醫療資源完備。
🏆 點交自住安心：現況為自住使用，拍定後由法院依法點交，大幅降低點交與搬遷協商成本。
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【注意事項】
⚠️ 增建部分（暫編1934建號約 15.42 坪）為未辦保存登記建物，無法辦理所有權移轉登記，拍定人須自擔違建列管拆除風險。
⚠️ 本物件投標地點為高雄金服公司（前鎮區中山二路91號18樓-8），投標人需特別留意投標場地與時間規範。
⚠️ 社區無正式管委會，每年每戶需繳交1萬元公共修繕基金，投標人需向住戶代表確認相關權責。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 2,592.0 萬元
💰 單價 : 64.3 萬／坪（依透天土地坪數計價，合法建坪每坪單價約 25.0 萬/坪）
💰 實價均價 : 99.0 萬／坪（土地單價，未扣除車位）
💰 與實價價差比率 : (99.0 - 64.3) / 99.0 * 100% = 35.05%
💰 狀態評估 : 第三拍土地底價每坪約 64.3 萬元，相較周邊 9~29 年透天土地實價行情（約 90~100 萬/坪）折價高達 35.05%（約市價 6.5 折），以合法建坪每坪僅約 25 萬計算亦遠低於文山特區行情，已達極佳的進場甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：以周邊同類型透天土地行情約 99 萬/坪計算（總市值約 3,993 萬元），若以三拍底價 2,592 萬元取得，土地每坪帳面價差約 34.7 萬元，總價差毛利空間高達 1,400 萬元以上。
📌 預估租金投報率：整棟百坪電梯質感透天別墅出租預估月租金約 55,000 ~ 65,000 元，若以三拍底價取得，毛租金投報率約為 2.5% ~ 3.0%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 高雄長庚醫護主管、正修科大教職員、在地三代同堂自住家庭、追求文山特區優質生活圈之換屋族。
🎯 買方痛點: 文山特區新成屋大樓每坪動輒 4~5 字頭且公設比高，中古透天總價普遍偏高；本案能以 2,500 多萬總價入主逾百坪使用空間之優質透天，兼顧地段與高性價比。
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【投標諮詢】
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0908【高松路 電梯透天別墅】小港餐旅文教與機場軸帶核心
【基本資料】
📍 類型：透天（電梯透天）
📍 地址：高雄市小港區高松路9-5號
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：1-4層（另有屋頂突出物及5層增建）
📍 屋齡：約11年（完工日：民國104年10月13日）
📍 土地使用分區：第二種住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：整棟電梯透天（現況由債務人及家人自住）
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：臺灣高雄地方法院投標室
📍 保證金：461.6萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：98.56坪
▶️ 主建坪：77.72坪
▶️ 附屬坪：20.84坪
▶️ 增建坪：27.31坪
▶️ 土地坪：54.26坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：國立高雄餐旅大學(1.3公里)、華山國民小學(1.8公里)、太平國民小學(800公尺)
✅ 醫院：高雄市立小港醫院(1.9公里)
✅ 政府機構:高雄市立圖書館 小港分館(2公里)、高雄市立社會教育館(2.4公里)
✅ 藥局：丁丁連鎖藥局、大樹藥局、屈臣氏、康是美
✅ 公園：小港森林公園(1.3公里)、莿蔥腳溼地公園(150公尺)
✅ 賣場：家樂福便利購(1.7公里)、全聯福利中心小港高松店(900公尺)
✅ 超市：美廉社 小港松福店(900公尺)、樂家康超市 小港漢民店(1.7公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 捷運：高雄捷運紅線R3小港站(4.8公里)
✅ 公車：高松路站、高餐大站多線公車
✅ 交通：高松路、宏平路、沿海一路、中山四路主要幹道
✅ 快速道路：台88線快速道路
✅ 機場：高雄國際機場（小港機場）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 查封時債務人在場稱現由其與家人自住使用，屋內設有電梯可直達5樓，拍定後依現況點交。
📢 增建部分（建號1261，面積90.29平方公尺約27.31坪，含1層、陽台、雨遮及涼棚）為未辦保存登記建物，拍定後無法逕持權利移轉證書辦理登記，若經認定為違章建築，拍定人須自行承擔拆除風險。
📢 據債務人陳稱無海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損或非自然死亡等特殊情事，惟實際使用現況應買人應自行查證，拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權。
📢 如二人以上共同投標，領回保證金依規定限共同受款人之聯名帳戶，請投標人注意。
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【他項權利】債權總額: 2,496萬元
📌 林園區農會，2040萬，設定日：112.07.25
📌 新鑫股份有限公司，156萬，設定日：112.11.07
📌 陳OO、吳OO，300萬，設定日：114.02.07
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/08/04｜2885.0萬｜53.2萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/09/08｜2308.0萬｜42.5萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜1846.4萬｜34.0萬／坪｜點交｜預估拍次
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【環境特徵】小港核心純住寧靜生活圈
📌 街道氛圍： 坐落高松路生活路段，周邊多為純住宅透天聚落，環境單純安寧且生活機能完整。
📌 建築風格： 屋齡約11年之現代鋼筋混凝土造大器別墅，內部規劃室內電梯，梯位動線順暢。
📌 綠地分佈： 鄰近高松公園與小港公園，享有優質的休閒散步與綠意生活空間。
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【地段價值】小港餐旅文教與機場軸帶核心
📌 土地使用分區： 第二種住宅區，獨立地塊土地持分全達54.26坪，地塊完整且產權獨立。
📌 未來發展潛力： 緊鄰國立高雄餐旅大學與捷運紅線小港站，串聯小港國際機場與亞洲新灣區發展利多。
📌 稀缺性： 市區少見屋齡僅11年、土地突破54坪且內建電梯之點交大透天，市場釋出極為稀少。
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【案件特色】54坪大地坪電梯點交透天
🎇 土地高達54.26坪產權完整獨立，面寬大器格局方正。
🎇 屋齡僅約11年正值精華期，室內配備電梯直達5樓，三代同堂免爬樓梯。
🎇 建物主建加附屬達98.56坪，加計增建總實用空間突破125坪。
🎇 第二拍底價下修至2,308萬元，相較首拍大幅降價達577萬元。
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【優勢與亮點】 高質感大地坪電梯別墅
🏆 拍定後確認點交，現由債務人自住，產權清楚且點交排障流程單純。
🏆 二拍土地單價降至42.5萬/坪，相較周邊店住土地行情具備顯著進場折讓空間。
🏆 自帶室內電梯與近百坪合法建坪，免除高額增建或改裝電梯成本，自用置產首選。
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【注意事項】
⚠️ 增建面積約27.31坪（含涼棚、雨遮等）屬未保存登記建物，拍定人須自擔列管或報拆風險。
⚠️ 買受人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權，投標前建議至現場勘查周邊環境。
⚠️ 總價帶逾兩千萬，投標前須預先規劃銀行代墊款與後續房貸成數。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第二拍
💰 底價 : 2308.0萬
💰 單價 : 42.5萬／坪（依土地坪數54.26坪計算）
💰 實價均價 : 74.0萬／坪（依周邊半徑500公尺內同類型透天土地實價行情每坪約74.0萬計算）
💰 與實價價差比率 : (74.0 - 42.5) / 74.0 * 100% = 42.57%
💰 狀態評估 : 第二拍土地單價42.5萬/坪相較周邊實價行情折讓幅度達4成以上，具備極高安全邊際與獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌 取得總價相較市場估值（依土地每坪74萬估算約4,015萬元）具備超過千萬元之潛在帳面安全邊際。
📌 整棟優質電梯透天若規劃自住兼出租或高階主管宿舍，預估每月租金可達4.5萬~5.5萬元，年化投報率穩健。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求電梯別墅之三代同堂自住家庭、高餐大教職員、在地換屋族、中鋼及臨海工業區高階主管。
🎯 買方痛點: 未辦保存登記增建部分之違建列管風險。
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鳳山語蕎好房 褒揚街二樓公寓宅
🌟 鳳山語蕎好房 🌟
親愛的朋友們，您尋找的理想家園就在高雄市三民區的褒揚街！這棟約25.79坪的二樓公寓宅，不僅價格親民（總價768萬），還擁有 3房2廳2衛的格局，完美適合家庭居住，讓每個成員都能擁有自己的空間。
周邊環境得天獨厚，附近有優質學校，方便孩子的教育需求；市場則提供您每日新鮮的採購選擇，讓生活更加便利。不僅如此，近距離享受公園的悠閒時光，讓您在繁忙的生活中，也能享有片刻的寧靜。交通也極為便利，輕鬆接駁各大主要幹道，出行無憂！
如果您正在尋找一個舒適、方便的居住環境，不妨來看看這個好房！歡迎隨時聯絡我們，讓我們一起實現您的居家夢想！🏡✨
賞屋電話:0966-404-301
