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台南房地推薦 南科之星/安定港口整新三房平車美華廈(C)
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2.低公設比，自有使用空間大，電梯、電源線路整新。
3.沒有喧雜的車輛，但臨港口生活商圈，近全家、7-11，生活機能良好。
4.雙陽台、室內採光良好。同案多件出售，先看先選先贏。
台南房地推薦 南科之星/安定港口整新三房美華廈(B)
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台南房地推薦 南科之星/安定港口整新三房平車美華廈(A)
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台南房地推薦 下營市區方正小豪宅建地
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✨《物件特色》
地形方正，可打造前院停車，室內空間寬敞，通風採光極佳的完美格局，實踐自建夢想居住環境。🌞
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台南房地推薦 永康長億城大橋生活圈三房+車位
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這裡的日常生活機能優越，鄰近永康的大橋生活圈，方便您隨時享受附近的市場、超市以及多樣化的餐廳，日常採買輕鬆無壓力。不僅如此，周邊交通便利，緊鄰高速公路，輕鬆連接國道1號和北外環道路，南來北往都極為便捷，非常適合需要通勤的家庭。
教育資源也相當完備，附近有大橋國小、大橋國中和南台科大，讓您的孩子上學更加便利。想要在這個生活機能超優的地段擁有屬於自己的一片天地？趕快聯繫我們，了解更多詳情，讓這個溫馨的家成為您全家幸福的起點！
台南房地推薦 臺南市東區利東街三房平車獨享大露臺
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這間三房住宅設計精緻，每個角落都充滿溫暖。特別的是，您將獨享15坪的大露臺，無論是舉辦小聚會還是享受悠閒時光，都格外舒適。此外，坡道平面車位的設計，讓您停車無需煩惱，生活更加便利。
周邊環境優越，臨近德高國小、崇明國中及德光高中，讓孩子上學交通無憂。仁和路商圈和德高厝公園近在咫尺，為您的日常生活增添許多樂趣與便利。
快來把這個理想家園帶回家吧！✨
店長推薦｜近成大、平實公園【京城鳳凰】優質兩房
🏡 房屋特色介紹
✨ 優質地段・生活便利
鄰近平實重劃區，區域發展潛力強，未來可期
近南紡購物中心與後甲商圈，採買、休閒一應俱全
社區周邊商家林立，生活機能完善
✨ 舒適格局・質感裝潢
室內格局方正，空間好規劃
採輕奢設計風格，質感裝潢，品味生活
✨ 安全社區・完善管理
伯克錸物業 24 小時專業管理，居住安心有保障
✨ 多元用途・投資自住兩相宜
首購族自住、收租投資皆適合
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經紀業:銘星不動產仲介經紀有限公司
經紀人:(109）南字第00011王守順
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東區大樓別墅 全新整理三房附車位
特色
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東區大樓別墅 安平新悅城兩房
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經紀業 : 銘星頂森不動產仲介經紀有限公司
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東區大樓別墅 (專)永康近台南總圖中華路商圈三房平車美華廈
🏡✨【台南永康｜鳳凰庭園｜近台南總圖 中華路商圈三房平車】✨🏡
📍 地址：台南市永康區忠孝路
💰 總價：712萬（含坡道平面車位）
🔸 建坪：31.132坪
🔸 主建物：19.39坪
🔸 附屬建物：2.931坪
🔸 公設：8.811坪
🔸 樓層：4/6F
🔸 格局：3房 2廳 2衛
🔸 屋齡：32.7年
🔸 車位：有（坡道平面車位）
✨ 特色亮點 ✨
✅ 室內格局方正，大坪數空間好規劃
✅ 室內通風採光佳，舒適宜居
✅ 地段超優，近台南總圖、永信國小、大橋國中學區
✅ 鄰近中華路商圈，生活採買超方便
✅ 附坡道平面車位，停車免煩惱
✅ 社區環境單純，管理費便宜僅600元/月
📌 首購自住、退休換屋、小家庭都超適合！
東區大樓別墅【僑昱 I Life｜百坪高樓層優雅名邸】
🌟【僑昱 I Life｜百坪高樓層優雅名邸】🌟
想在繁華都市中擁有一片靜謐的天地嗎？這間位於台南市北區的華麗高樓，完美滿足大家庭的需求，讓您與家人共享尊榮的優雅生活！🏡🌈
豪宅亮點一覽：
1️⃣ 超大空間，126.81坪完美格局，無論是三代同堂還是寬廣生活的追求者，都能在這裡找到理想的居所。
2️⃣ 每間臥室都有獨立陽台，陽光普照、微風輕拂，讓家中每個角落都洋溢自然的美好。
3️⃣ 三個衛浴設計精緻，通風良好，告別潮濕，讓每個用水空間都保持乾爽舒適。
4️⃣ 獨立琴房讓藝術與音樂融入生活，孩子練琴無需擔心噪音，家中瞬間增添優雅氛圍🎶。
5️⃣ 無共用牆設計，讓您享受獨立的私密，靜謐生活的自在回歸！
身旁有公園與市場，讓日常生活便利又充實！快來享受這個理想的高地生活吧，讓家的每一天都充滿亮麗的色彩！✨🏙️ 總價5888萬，誠可議 歡迎出價！！！
台南重劃區建案 天邊的月 心中的念 遠雄新源邸
天邊的月，心中有念，這裡是您和家人理想的家！位於台南市北區的遠雄新源邸的絕佳頂樓，一望無際的高樓景色，擁有總坪88.83，格局設計為5房2廳4衛，兩個坡道平面汽車位，非常適合需要質感生活需求的您。無論是舒適的家庭聚會，還是獨享一隅靜謐，這裡都能滿足您的想像。
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另外，周圍交通便利，公車站隨時等候您出門的腳步。快來親身體驗這個充滿幸福感的家，讓昭勳幫您在遠雄新源邸築起美好生活！🏡✨
永康區勝利路~兵仔市超值透天~Ai房仲推薦玲媛
※兵仔市超值透天※
鄰兵仔市，中華路商圈，南紡購物中心，生活機能一級棒．
近大灣交流道，南來北往好便利．
臨平實公園，運動休閒好便利．．．
台南市永康區勝利路「兵仔市商圈」
透天物件投資評估報告
1. 物件基本規格與市場定位分析
永康區作為台南市人口最稠密的行政區，
長期扮演連結舊市區與台南科學園區（STSP）的戰略門戶。
本次評估之勝利路 116 號物件，
坐落於發展成熟的「兵仔市商圈」，
該區段不僅擁有舊城區極其穩固的生活機能，
更因鄰近東區平實重劃區而具備強大的資產外溢增值潛力。
以下為根據物件說明書與格局圖所彙整之核心規格：
項目
規格詳情
投資價值初步評價
物件地址
台南市永康區勝利路 116 巷
核心商圈正核心，具備強大的下行風險支撐。
土地坪數
24.03 坪
優於周邊多數小地坪透天，有利於坪效表現與改建規劃。
建物坪數
38.8 坪 (主建物 36.44 / 附屬 2.36)
4 層樓結構提供極佳的使用空間，適合資產轉型。
屋齡與樓層
40 年 / 4 樓 (地上 4 層)
建物價值接近折舊完畢，屬典型「土地價值盤」。
現況格局
5 房 2 廳 2 衛
房間基數大，惟衛浴配比失衡，需進行機能性重組。
資產管理專家深度評價：
土地持份價值： 在永康勝利路周邊，
多數高齡透天之地坪往往不足 20 坪。
本物件擁有 24.03 坪 之完整地坪，
意味著擁有更寬的面寬或更深的縱深，
這對於資產管理者欲將其改建為
「高密度分租套房（Studio Apartments）」
模式時，能提供更高的空間配置靈活性與坪效表現。
稅務戰略意義： 針對 40 年屋齡之資產，
建物評定現值已大幅降低，稅務成本（如契稅）相對輕微。
從長期持有角度看，此類物件的核心價值完全依附於土地，
屬於「買地送屋」的戰略標的，能有效鎖定土地長期增值之利得。
在確立了物件的實體基礎後，接著需探討其所處地理位置帶來的外部效益。
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2. 商圈機能與地理優勢之綜合評估
「兵仔市商圈」不僅是永康區的傳統商業核心，
更是支撐區域房價抗跌的戰略支點。
其高密度的商貿流動，
為此類透天產品提供了穩定的租金溢價空間。
根據地理資訊數據分析，
該物件之生活機能表現卓越：
核心採買與教育機能：
距離「兵仔市」僅約 244m，步行即可滿足高頻次生活採買；
「勝利國小」僅約 212m 之遙，具備穩定的學區居住剛需。
「綠肺」與高端休閒環境： 值得關注的是，「台南平實公園」距離本物件僅約 668m。
此 7 公頃之大型綠地被譽為「台南東區之肺」，
其周邊的高端住宅開發案將對本物件產生顯著的房價拉動效應。
交通樞紐價值： 鄰近「大灣交流道」，
對於往返南科通勤的高階工程師或商務人士具有極高吸引力，
是平衡機能與通勤效率的最佳中繼站。
生活密度數據轉化：
金融與零售： 周邊 13 家銀行（如玉山、合庫、國泰世華）
及 13 家便利商店，顯示此區為高收入流動與商務活動頻繁區。
餐飲支援： 高達 94 個餐飲點位（包含名成製麵、勝立牛肉清湯等），
能極大化租客的生活便利度。
優越的生活機能固然提供了穩定的需求，
但資產的真實價值仍需透過市場實價登錄進行檢驗。
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市場價值判斷：
溢價因素分析： 周邊成交案例多為 2 樓結構，其使用坪數受限。
本物件具備「地上 4 層」之實體空間，
對於需要多房格局或想進行套房改造的投資者而言，具備明顯的「可用坪數溢價」。
價格合理性： 本物件開價單價 33.4 萬，
雖略高於中華路 218 巷之成交價，
但遠低於小東路 254 巷之成交水平。
考慮到其完整地坪與樓層優勢，此開價具備競爭力。
議價策略： 建議投資者以 30.5 萬/坪之成交單價為參考基準，
目標成交價格區間應設定在 1150 萬至 1200 萬 之間，
以確保後續翻新後的利潤空間。
在釐清市場行情後，必須回到物件本身的屋況細節，以評估後續的整建成本與獲利模型。
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4. 屋況現況與空間轉型潛力評估
對於 40 年屋齡的透天，投資心法在於「機能優化」與「結構止損」。
現況缺陷與視覺優化：
客廳（圖 R_1_1）： 現存之深褐色舊型木作櫃體（Built-in cabinetry）過於厚重，
建議全面拆除以「去化壓迫感」，提升室內視覺體感。
外部與停車（圖 R_15_1）： 典型的紅鐵門與室內停車空間為標配，但需注意一樓梯間的採光。
關鍵風險提示（視覺紅線）：
根據照片（圖 R_8_1、R_14_1），
臥室牆面與陽台區域已出現明顯的壁癌、
漆皮剝落與滲透痕跡（Moisture marks）。
這顯示防水層已老化失效，
全面防水工程與管線更新應列為預算的首要項目。
空間轉型之「機能缺失」修正：
衛浴赤字（Plumbing Deficit）：
原始格局為 5 房 2 衛。對於 4 層樓資產而言，
2 間衛浴是功能上的重大缺陷（Major Functional Flaw）。
若欲追求高租金回報，必須在改造預算中追加預算。
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近大橋火車站,奇美醫院.
中華路大橋商圈,生活機能優.
可自住或續租給舊房客。
大橋商圈房地產增值潛力
與資產流動性深度評估報告
1. 前言：大橋商圈的戰略轉型與「南北雙心臟」價值定錨
從不動產資產管理的高級戰略視角觀察，
台南永康大橋區域已正式由傳統的行政邊緣，
蛻變為台南房市中最具「資產防禦性」的核心居住板塊。
這場轉型並非偶然，而是由「行政與產業結構雙重轉型」
及「高密度基礎建設」交織而成的戰略結果。
大橋區域在台南市府規劃的「南北雙心臟」（North-South Dual Hearts）戰略中，
扮演著與平實/二王重劃區連動的核心引擎。
其核心資產價值邏輯在於：
當區域具備極高密度的軌道交通、
醫學中心與文化地標時，
其房地產性質將由單純的「居住產品」
演化為「高流動性金融資產」。
這種「TOD（大眾運輸導向開發）溢溢效應」
確保了資產價值的韌性，
並為下文分析的指標社區「長億城」
奠定了堅實的價格基石。
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2. 核心資產解析：
以「長億城」社區為觀測指標 在評估區域資產流動性時，
「長億城」社區是極具權威性的市場觀測點。
其龐大的量體與密集的歷史成交紀錄，
使其成為區域內的「價格穩定器」與「流動性指標」。
社區基本規格與管理策略 * 建築規模：
總戶數高達 1,743 戶，地上 14 層、地下 3 層，具備 RC 鋼筋混凝土結構。
* 格局規劃：5 至 49 坪（1-4 房）。
特別關注 F 棟為純套房規劃，
高度契合醫護與科技白領的租賃需求。
* 管理與公設：公設比約 25%~26%（低於現代新案之 35%）。
以套房為例，每月管理費約 609 元起。
資產管理視角：So What? 根據數據，
該社區擁有高達 1,107 筆 的歷史成交紀錄。
對於投資者而言，這代表極高的「市場流通性」。
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