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0916【中豐路三層透天】平鎮市中心商業區大地坪透天厝
【基本資料】
📍 類型：透天
📍 地址：桃園市平鎮區中豐路5號
📍 結構：RC造
📍 樓層：1-3層/共3層（另有4樓增建）
📍 屋齡：約48年（完工日：67年8月30日）
📍 土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫）
📍 用途：住商用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：160.4萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：36.83坪
▶️ 主建坪：32.78坪
▶️ 附屬坪：4.05坪
▶️ 增建坪：37.28坪
▶️ 土地坪：17.31坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：中壢火車站前商圈、新勢公園商圈
✅ 學校：義興國小、新明國中、平鎮高中
✅ 政府機關：平鎮區公所、戶政事務所
✅ 醫院：壢新醫院（聯新國際醫院）、中壢天晟醫院
✅ 藥局：屈臣氏、康是美、連果健保藥局
✅ 公園：新勢公園、老街溪親水公園
✅ 賣場：家樂福中原店、大潤發中壢店
✅ 大型百貨：遠東SOGO中壢店
✅ 超市：全聯福利中心
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通：捷運老街溪站（A22）、中壢火車站、公車中豐路站、台66線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 本件為債務人與家人自住使用，拍定後點交。
📢 第1460號建號為未辦保存登記之增建（約37.28坪），拍定人無法辦理所有權登記，且有被拆除或遭他人主張權利風險（部分使用鄰地）。
📢 本件為變價分割共有物，全體共有人均有依相同條件優先承買之權，共有人數眾多，通知優買須耗費時間。
📢 無查得非自然死亡（凶宅）等特殊情事，都市計畫為商業區，欠繳水電管理費等由拍定人自行洽商解決。
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【他項權利】債權總額:390萬
📌 平鎮區農會，390萬，98.05.27
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/08/05｜1,002.0萬｜57.9萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/9/16｜801.6萬｜46.3萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第三拍｜預估拍次｜641.3萬｜37.0萬／坪｜點交｜八折降價
（註：本案為透天物件，每坪單價嚴格依「土地坪數17.31坪」進行計算）
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【環境特徵】平鎮核心地段與成熟商圈
📌 街道氛圍： 位於平鎮主要幹道中豐路上，車流量大，具備優質店面效應與熱鬧商圈氣氛。
📌 建築風格： 傳統三層樓透天厝，含頂樓增建使用空間大，商業區效益顯著。
📌 綠地分佈： 鄰近新勢公園與老街溪河岸步道，提供優質綠意休閒空間。
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【地段價值】商業區高地價值與未來潛力
📌 土地使用分區： 商業區（中壢平鎮都市計畫），土地價值極高且具備未來高強度開發或都更改建效益。
📌 未來發展潛力： 緊鄰中壢火車站與捷運站點，隨區域鐵路地下化與站前再開發，增值空間大。
📌 稀缺性： 市中心正路邊高地價商業區透天，釋出量少，具高度資產保值性。
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【案件特色】高效益商業區土地透天
🎇 正中豐路邊，商業區土地17.31坪，價值極高
🎇 擁有37.28坪大面積增建，使用空間足足翻倍
🎇 車水馬龍成熟商圈，適合辦公、店面或出租收益
🎇 拍定後點交，使用權利明確
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【優勢與亮點】 正路邊大地坪商業區透天
🏆 土地分區為高容積商業區，資產保值性與改建開發潛力極佳。
🏆 附帶大量增建面積，實用空間大，室內規劃彈性高。
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【注意事項】
⚠️ 增建建物（1460建號）未保存登記且占用鄰地，有被拆除或遭主張權利之風險。
⚠️ 案件為「分割共有物」，全體共有人享有優先承買權，取得產權可能需要較長等待時間。
⚠️ 應注意透天屋齡較高（約48年），後續可能需負擔較多修繕或整理費用。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 801.6 萬元
💰單價 : 46.3 萬／坪（依土地坪數計算）
💰實價均價:(未扣除車位) 56.0 萬／坪（依周邊半徑500公尺內屋齡38～58年透天店面近一年成交土地均價計算）
💰與實價價差比率: (56.0 - 46.3) / 56.0 = 17.32%
💰狀態評估: 第二拍以土地單價 46.3 萬/坪相較周邊市價 56.0 萬/坪已有約 17.32% 之折價優勢，總價僅 801.6 萬，價格已落入合理置產安全邊際區間。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面價差空間：若以周邊透天土地行情 56.0 萬/坪估算（總市值約 969 萬元），第二拍底價 801.6 萬取得之潛在帳面獲利空間約 167.4 萬元。
📌 預估租金投報率：平鎮中豐路整棟透天改裝或整棟出租行情約每月 2.5 萬至 3.0 萬元，以二拍底價取得計算之預估毛租金投報率約 3.7% ~ 4.5%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 尋求中壢平鎮市區低總價店住合一之自營商、長期看好商業區土地危老重建價值之投資人、共有人家族成員。
🎯 買方痛點: 共有物分割優先承買權等待期長、增建部分佔用鄰地之潛在糾紛、老舊透天水電結構翻新成本。
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桃園商用地產顧問 新屋資材室農保田
西北側臨路面：面寬約 17.7 米 ✕ 縱深約 66.3 米
基地位於特定農業區農地重劃區，地形狹長且地勢極為平坦。臨路面寬充足達 17.7 米，銜接 7 米現況道路，45呎大車動線進出無虞。現地已建置單層資材室並導入水電饋線與衛浴設施，資產周轉率高，為法人配置休閒節稅標的首選。
本案面積 1,170 平方公尺（353.92 坪），位於特定農業區農牧用地。
基準量體受《區域計畫法》及《農業發展條例》約束，基地面寬 17.7 米結合 7 米臨路條件，提供極佳之資材室配置坪效比。
建物高度低於 50 公尺，免受結構外審限制。
土地位於農地重劃區，產權完整且界址清晰。
針對非都市土地，目前處於《區域計畫法》過渡至《國土計畫法》之變更時間沙漏期，具備高度法律節稅防禦性。
現況已完工之資材室具備綠建築與低度開發概念，有效化解 ESG 合規成本。
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產權單一（1分之1），非持分標的，免走《土地法》34-1 協調程序，資金周轉率極高。
土地謄本標註「農地重劃區」，目前尚在處理面積複丈不符事項，實際面積以複丈結果為準。
零法定空地套繪地雷，產權乾淨，為標準淨地聲明物件。
永安國中旁臨六米路合法資材室度假農田【桃園土地農舍找佳玲】
桃園土地農舍找佳玲 謝佳玲 0932-173-955（專線可加LINE）
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🟢 臨6米路近西濱｜車輛進出迴轉極便利且臨路約350米即達西濱
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🏡 空間特色
本物件為特定農業區的農牧用地，地目為田，土地總面積達 353.92 坪，整體地勢平坦且比例完美。地上建有一座登記有案、總坪數 6.98 坪的合法農業資材室。結構為堅固的加強磚造（非一般簡易鐵皮），高度達 4 米，室內空間感良好。資材室用途合法，可提供存放肥料、農藥、種子、農具器皿及農產品等使用；且室內已貼心設置 3 平方公尺的衛生設備，並於車輛運轉迴轉空間下方設置化糞池，硬體基礎建設非常完善，RC構造設計安全穩固。
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✨ 生活機能
本農地臨路寬度達 6 米，任何大型車輛、大型農機或休旅車皆能輕鬆會車與進出。位置四通八達，距離西濱 15 聯道僅約 350 公尺，南來往的交通極為便捷。周邊緊鄰永安國中生活圈與永安漁港，兼具鄉野的寧靜與採買的便利性。無論是要購買日常資材，還是想在勞作後前往永安漁港品嚐新鮮海鮮，車程都非常近，是一塊集交通、合法建物、完美坪數於一身的優質農田。
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📐 物件詳細規格
🟢 總價：800 萬
🟢 土地總面積：353.92 坪
🟢 建物總坪數：6.98 坪（合法農業資材室，加強磚造，高度4米）
🟢 土地面寬與縱深：面寬 18 米 / 縱深 66 米
🟢 使用分區與類別：特定農業區 / 農牧用地（地目：田）
🟢 臨路狀況：臨路寬 6 米
🟢 現況硬體：內含衛生設備3㎡（RC造）、車輛迴轉空間下方設置化糞池
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📍 現況說明
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1‧本院於114年7月30日履勘現場，建物目前由第三人廖Ο倫承租，並與其家人居住。
2‧無停車位、債權人並未提出上開租約。
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4‧本件拍賣之建物，本院卷內依通常調查所得足以影響交易之特殊情事等相關資訊，已於備註欄載明；其他非本院依通常調查所可得知之資訊，則非拍賣公告應記載事項，拍定後均不得以拍賣公告未記載而聲請減少價金或聲請撤銷拍定。
5‧本件標的物原所有權人或使用人如有積欠工程受益費及水電、瓦斯費或管理費用，應由拍定人自行查明後與相關單位洽商解決，不得以此為由事後向本院提出爭執或聲明異議。《給付票款》
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