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新芝蘭不動產仲介經紀有限公司
經紀人:陳宏彬(107)北市經證字02506號
北部土地廠房房屋 G070石門稀有住宅區土地+建物
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石門市區大地坪住宅區物件釋出不多
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陳宏彬 (107)北市經證字第02506號
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1106 美之城社區【邊間3房公寓】永業路81巷40號5樓
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本件拍賣資訊節錄:
點交情形→1090建號房屋據債務人張O芬(即趙O華之繼承人)稱,目前無人使用,屋內有水有電,並有被繼承人趙O華遺留之書籍等雜物,屋外陽台有些區域下雨時會滲水,無增建物,本件拍定後點交。本件經函詢新北市政府消防局、新北市政府工務局、核能安全委員會、新北市政府警察局新店分局,查無火災、海砂屋、輻射屋、凶宅之相關記錄。
謄本資料→[謄本]:總坪數30.00坪[主建坪22.68坪,附屬坪7.32坪][RC造/住家用]
是【大學法律學系的法學士】→1996年畢業
也是【通過國家考試及格執業22年的代書】→2004年迄今
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專業指名 : 張世興 代書
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經紀人名字&字號 : 林桂英 / 北市經證第001243號
營業員名字&證照號碼:張世興 / (107)登字第331706號
個案物件均依各拍賣機關拍賣公告底價投開標.如當拍未拍定時,除經債權人聲明指定底價外.原則依前拍底價酌減20%估算次拍底價 (強制執行法第91條、92條參照)
【第一拍:940萬115年06月11日流標】
【第二拍:752萬115年07月09日流標】
【第三拍:603萬115年08月06日流標】
【公告應買:603萬115年11月06日應買截止】
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應拍【美之城社區】靜謐山景景觀綠意住宅
【物件資料】
📍 類型:公寓
📍 社區:美之城社區
📍 地址:新北市新店區永業路81巷40號5樓
📍 結構:RC造
📍 樓層:5樓/5樓
📍 屋齡:44年
📍 土地使用分區:乙種風景區
📍 用途:住家用
📍 格局:無人使用,有水有電,屋內有書籍等雜物,屋外陽台有些區域下雨時會滲水。
📍 拍賣原因:拍賣抵押物
📍 投標地點:台北地方法院
📍 保證金:121萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數:30.00 坪
▶️ 主建坪:22.68 坪
▶️ 附屬坪:7.32 坪
▶️ 土地坪:10.36 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈:鄰近碧潭商圈,餐飲選擇多樣,兼具觀光與日常餐飲便利性。
✅ 超市與便利商店:周邊設有美聯社、全家便利商店,基本日常採買便利。
✅ 交通:騎車或搭車約5分鐘可達捷運新店站。
✅ 公車:步行可達「美之城站」(約143公尺)及「潭之鄉站」(約156公尺),通勤接駁十分便利。
✅ 公園綠地:鄰近碧潭風景特定區,周邊綠意環繞,擁有優質的休閒與親水空間。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 點交情形:本件拍定後點交。房屋目前無人使用,屋內有水有電,並有被繼承人之書籍等雜物。
📢 屋況備註:屋外陽台有些區域下雨時會滲水,投標人需自行評估修繕費用。
📢 安全安全無虞:經函詢消防局、工務局、核能安全委員會及警察局,確認查無火災、海砂屋、輻射屋、凶宅之相關記錄。
📢 產權確認:本案土地(永業段566地號)為公同共有持分1/6,建物(建號1090)為公同共有全部,請應買人自行確認範圍。
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【他項權利】債權總額: 432萬
📌 第一商銀,432萬,設定日:103.06.23
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/06/11|940萬|31.3 萬/坪|點交|流標
📍 第二拍|2026/07/09|752萬|25.1 萬/坪|點交|流標
📍 第三拍|2026/08/06|603萬|20.1 萬/坪|點交|目前拍次
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【環境特徵】綠意環繞的靜謐住宅
📌 街道氛圍: 位於新店永業路巷弄,環境清幽安靜,極具高度居住隱私與閒適感。
📌 建築風格: 44年經典公寓,無公設虛坪,且具備良好採光與通風優勢。
📌 綠地分佈: 鄰近碧潭風景特定區,周邊高綠覆率,日常健行與散步相當便利。
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【地段價值】碧潭旁超值成家首選
📌 土地使用分區: 屬於乙種風景區,低密度開發環境,能保有長期舒適的自然綠景。
📌 未來發展潛力: 在高房價時代,新店永業路周邊以高性價比、親民總價帶持續吸引首購與通勤族。
📌 稀缺性: 此區塊釋出量稀少,且本案每坪單價至第三拍已大幅低於行情,極具價格優勢。
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【案件特色】零公設比的高得房率公寓
🎇 零公設比:室內實用面積高達30坪,無多餘公設虛坪,空間好規劃。
🎇 三面採光:位於5樓頂樓,採光通風兼具,擁有開闊山景。
🎇 法院點交:本案現況空置且由法院點交,免除產權與佔用糾紛,入手安全無虞。
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【優勢與亮點】 價差顯著與安心點交
🏆 價差空間大:第三拍底價單價僅20.1萬/坪,與周邊實價27.3萬/坪相比,有接近3成的安全套利空間。
🏆 點交無爭議:屋內現況空置且點交,免去複雜的佔用協調問題。
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【注意事項】
⚠️ 頂樓滲水:筆錄提及屋外陽台部分區域下雨會滲水,買方須提撥一筆防水及防漏水修繕預算。
⚠️ 共有物範圍:土地部分為公同共有持分1/6,投標前應確認拍賣公告之共有範圍。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 603 萬
💰 單價 : 20.1 萬/坪
💰 實價均價 : 27.3 萬/坪 (未扣除車位)
💰 與實價價差比率 : (27.3 - 20.1) / 27.3 = 26.37% (約省下 26.4%)
💰 狀態評估 : 本拍底價單價(20.1 萬/坪)顯著低於周邊實價登錄行情(27.3 萬/坪),具有極佳的安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間:若以實價均值819萬估算,以三拍底價603萬拍下,潛在價差空間約216萬。
📌 預估租金投報率:以該區域30坪公寓月租金約1.8萬至2萬元估計,租金投報率可達3.5%~4%左右。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 預算有限的首購族、喜愛大自然與安靜環境的退休族、長期置產的投資客。
🎯 買方痛點: 5樓公寓爬樓梯對體力有一定考驗、陽台滲水問題需要後續自行雇工修繕。
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