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0611【興富發莊園B區】精緻庭園低公設1樓美宅
【物件資料】
📍 類型:華廈
📍 社區:興富發莊園B區
📍 地址:新北市汐止區東勢街201巷1-5號1樓
📍 結構:RC造
📍 樓層:1層/6層樓
📍 屋齡:約8年
📍 用途:集合住宅
📍 格局:現況1樓住宅空間(附B1平面車位編號82號)
📍 拍賣原因:拍賣抵押物
📍 投標地點:士林地方法院
📍 保證金:198萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數:23.57坪
▶️ 主建坪:15.39坪
▶️ 土地坪:10.48坪
▶️ 公設坪:2.78坪
▶️ 停車坪:3.61坪
▶️ 附屬坪:1.79坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈特徵:本物件位於汐止東勢街山區的大型別墅型社區內,緊鄰南港中研院生活圈。屬於低密度開發的高級住宅區,周邊綠意盎然、環境清幽,遠離城市喧囂,享有極佳的空氣品質與如渡假村般的隱私環境。
✅ 休閒綠地:社區內部規劃有中庭花園,鄰近橫科後山步道,是休閒散步、親近自然的好去處。
✅ 生活文教:學區涵蓋白雲國小、青山國中小,日常採買可至白雲菜市場或開車前往南港市區。
✅ 交通機能:開車約 8~10 分鐘可達捷運南港展覽館站、捷運南港站(三鐵共構),並可快速銜接國道三號(號交流道)與環東大道,對於開車通勤台北市中心、信義計畫區或南港軟體園區的族群十分便利。
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【案件特色】
🎇 稀有一樓附平面大車位:一樓物件進出極其便利,且總價已內含一個 B1 的獨立平面大車位(編號82號),滿足山區進出之剛性車位需求。
🎇 極低公設室內空間大:本案屋齡僅約8年,公設坪數僅2.78坪,相較於現代高公設比的新成屋,室內實際可用空間(得房率)非常高。
🎇 除去租賃產權明確:原先由第三人承租至115年9月的租賃關係,已遭法院依法執行命令「除去租賃關係」,大幅降低法拍點交風險。
🎇 價格落入高安全邊際:第三拍總底價降至988萬,相較於首拍1542萬已打了將近六四折,價格極具市場競爭力。。
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【法院筆錄摘要】
●點交情形→詳如備註(本案拍定後點交)●
📢 1. 租賃關係已除去:本案原由債務人親屬出租予第三人張O冉(租期至115年9月10日),案經法院依法「除去租賃關係」,拍定後主建物(3002建號)配合法院強制執行點交。
📢 2. 車位一併點交:本案內含B1之平面車位編號82號,雖原隨同房屋出租,但因租賃已遭法院除去,故車位部分拍定後亦配合點交。
📢 3. 公設土地不點交:3052建號公設、479地號土地屬於拍賣不動產之應有部分(持分),依規定拍定後不點交。
📢 4. 積欠管理費:經社區管理員表示,本戶目前已積欠約半年的社區管理費,投標人應自行查明實際積欠金額並注意相關民事負擔。
📢 5. 遺產管理人維護:本案債務人由法院指定楊O評律師擔任遺產管理人進行債務清償。
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【優勢與亮點】
🏆 【法拍市場破盤價】:本案第三拍總價僅 988 萬,換算扣除車位後的每坪單價僅約 41.9 萬。對比社區近一年平均行情 44.6 萬以及低樓層成交價,本拍次價格已明顯低於市場行情,進場即具備實質利潤空間。
🏆 【點交條件明確】:法院已正式發文除去原本的民間租賃合約,將原本棘手的不點交案件轉為「點交案件」,大幅降低拍定後取得房屋實質使用權的難度與時間成本。
🏆 【建商口碑與高土地持分】:興富發建設於中研山莊旁打造的大型花園華廈社區,公設規劃完善。本案因位於1樓,持分土地坪數高達 10.48 坪,資產保值性與抗跌性極佳。
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【注意事項】
⚠️ 管理費與車位現況確認:債務人有積欠半年管理費之紀錄,應買人需自行與管委會核對明細。此外,開標前建議向管委會再次確認車位目前實際使用狀態。
⚠️ 租賃關係除去之抗告風險:雖然法院已公告除去租賃,但實務上需注意利害關係人是否提起抗告,可能稍微影響後續點交取得時間,但本案拍定後點交之原則不變。
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/01/22|1542萬|約 65.4 萬/坪|流標
📍 第二拍|2026/05/07|1234萬|約 52.4 萬/坪|流標
📍 第三拍|2026/06/11| 988萬|約 41.9 萬/坪|目前拍次
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【實價參考】
💰 市場行情檢索:參考「樂居網」與「實價登錄比價王」針對新北市汐止區東勢街「興富發莊園」社區周邊半徑500公尺內之實價登錄明細顯示,該社區近一年成屋市場成交均價落在約 44.4 ~ 46 萬/坪。本案第三拍公告底價之每坪單價僅約 41.9 萬/坪(嚴格以謄本總坪數23.57坪計算),已明顯低於社區市場平均行情。
💰 投資回報率估算:依據同路段周邊500公尺內、屋齡相似之一樓住宅近兩年歷史成交紀錄(一樓23.6坪案例,成交總價約1322萬,每坪單價56萬),若以本拍次底價 988 萬元順利標得,其與周邊一樓實價行情相比,潛在的增值獲利空間與價差幅度(預估投報)高達 33.8%,具備極高的資產安全邊際與增值潛力。
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新北市法拍屋 1/8汐止區明峰街145號5樓
新北汐止法拍公寓|明峰街|5樓頂加19坪|明峰街145號
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【基本資料】
地址:新北市汐止區明峰街145號5樓
房屋類型:公寓
主要用途:住家用
建物結構:RC 鋼筋混凝土
屋齡:約 45 年
銷售狀態:流標(可關注二拍)
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【拍賣資訊】
拍次:第一拍(已流標)
第一拍底價:1,230 萬
第二拍預估:984 萬
第三拍預估:787.2 萬
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【坪數與配置】
權狀坪數:29.42 坪
增建坪數:約 19.44 坪
實際使用坪數:約 48.86 坪
樓層:5/5 樓
土地登記坪數:8.16 坪
車位:無
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【價格重點】
實際使用坪數換算單價明顯低於區域行情
二拍後價格更具吸引力
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【物件特色】
・頂樓公寓+增建約 19 坪,使用空間接近 50 坪
・增建有獨立出入口,與原建物不相通
・格局為二房配置,空間彈性高
・目前現況無人居住,便於規劃整理
・位於成熟生活圈,機能穩定
・價格已流標,後續拍次具修正空間
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【生活機能與交通】
・明峰街生活圈,周邊商店、超商齊全
・近汐止市區,日常採買便利
・銜接主要幹道,通勤往返台北市區方便
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【法院筆錄摘要】
・建物拍定後點交
・土地為應有部分,拍定後不點交
・增建為未保存登記建物,屬現況拍賣
・屋內曾有出租紀錄,目前查封及測量時為空屋
・天花板有滲水痕跡,需自行評估整修
・拍定後不得主張面積不符或瑕疵擔保
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【適合族群】
・首購族、想用低總價換大使用空間者
・汐止在地自住需求
・可接受頂加與整修規劃的買方
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