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法院公告使用情形
1‧本件於114年11月24日到現場查封時,債務人在場稱房屋(含車位)現出租予第三人智能標達資訊有限公司使用,房屋無增建、海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事。依其陳報之房屋租賃契約書所示,租期自民國114年1月1日起至118年12月31日止,租金每年新臺幣12萬元。因第三人非對其在查封前無權占有不爭執,拍定後不點交。
2‧本件拍賣不動產有預告登記請求權人江○昀之限制登記事項,內容為未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人,其間法律關係應由拍定人自行處理,請應買人注意。
《侵權行為損害賠償》
[他項權利: 拍後塗銷]
指名:蔣先生 現任台灣不動產拍賣協會 秘書長
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依執行單位公告底價如未拍定時,酌減20%計算,如債權人指定底價除外。
估算下一拍,如有疑誤,概以執行單位公告為準。
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[第一拍:1778萬115年6月16日拍賣]
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資料來源:司法院/台灣金融資產服務股份有限公司/法務部執行署
本物件若有遺誤概以執行單位公告為準
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(拍定,撤回,清償,承受,結案之案件,此資訊皆主動失效,請留意!!)
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■法院筆錄節錄重點內容
■執行名義:《清償票款》
1.(不含地下室等共有部分)拍定後點交。
2.現場查封時,債務人陳O童(即債務人曾O展配偶)在場稱房屋部分做
為「哈囉租車(即泰致汽車租賃)」辦公室使用,部分為住家,目前債
務人曾O展、陳O童居住,地下室與1樓房屋不相通,需經由車道進
入,目前全部係哈囉租車停放使用。惟現在實際情形如何,仍請應買
人自行查明注意。
3.據新北市淡水地政事務所函復稱:登記為共有部分之951建號建物,
包含地下室、機械室及水箱空間等語,此部分係拍賣共有部分,應由
全體區分所有權人協議使用分管方法,故該部分不點交,請應買人留
意。
4.本件不動產有抵押權設定,於拍定時,即塗銷抵押權。
5.本件拍賣標的之土地其使用分區為住宅區。
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法拍屋法律依據為強制執行法,以下簡稱(強)
1.強)第91條拍賣之不動產無人應買時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌
減數額不得逾20%。
強)第93條再行拍賣之期日,距公告之日,不得少於十日多於三十。
2.本案資料及照片為司法院、金拍屋、法務部行政執行署及其他公部門標售公
告,轉載並整理而成,如有遺誤,應以上各單位標售公告及照片為準。
3.法拍屋無法入內參觀,但可藉建物平面圖推斷室內格局是否方正。
※依各拍次底價無人買受時,酌減百分之二十估算:
第1拍 114/09/03 【2774萬】點交→流標
第2拍 114/09/24 【2219.2萬】→流標
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法院公告使用情形
1‧本件114年11月5日履勘時,在場人蔡潘0英稱有漏水,與109年查封時相同,即其向債務人李0富承租,查封時租約早已到期未另行簽約,為不定期租賃。第三人蔡潘0英之租賃關係業經法院除去(惟尚未確定),倘前開除去租賃關係之執行命令,於拍定前無人異議,或經異議後駁回確定,則拍定後點交;倘該除租命令有人異議並遭撤銷確定時,則拍定後不點交。
2‧經法院向新北市政府警察局板橋分局函詢本件標的是否曾受理非自然死亡一案,函覆結果為未針對此類案件建檔,無資料可稽;函詢工務局是否因地震受創、高氯離子鋼筋混凝土建物,函覆無上開建物申請資料;函詢消防局是否發生火災,函覆107.1.1至114.12.9,無受理火災案件。法院已就卷內現場執行情況揭示於前,以供投標人參酌。因法院欠缺完整資料且無相關鑑定等專業技能,實際情況可能與鑑定報告或上揭情形有所出入,仍請投標人逕向相關單位或周遭四鄰洽詢查明,並決定是否參與投標應買,且不得於拍定後再執前揭事由聲明異議或聲請撤拍。
3‧如經地政機關實施重測或其他行為致面積增減,因該重測並無增減私權效力,是重測前後土地之同一性及其實體私權關係並未變更,其面積以重測結果為準,拍定後債權人、債務人、拍定人或其他利害關係人均不得以面積增減請求增減價金或撤銷拍定。
4‧本件如有停止、撤回、撤銷、延緩執行等事由,且該事由確實發生於本案拍定前,縱已宣布拍定,法院亦得停止拍定,無息返還已繳交之款項,當事人均不得異議,不同意者,請勿參與投標應買。
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0617【林家花園廣場】超高坪效大4房,除租引爆資產翻倍潮!
【物件資料】
🎈 社區:林家花園廣場大廈
🎈 門牌:新北市板橋區館前西路150號3樓
🎈 樓層:3樓/共10層樓(鋼筋混凝土造)
🎈 主建坪:38.46坪
🎈 附屬坪:4.33坪
🎈 公設坪:5.28坪
🎈 土地坪:6.80 坪
🎈 點交情形:第三人蔡潘0英之租賃關係業經法院除去(惟尚未確定),倘前開除去租賃關係之執行命令,於拍定前無人異議,或經異議後駁回確定,則拍定後點交;倘該除租命令有人異議並遭撤銷確定時,則拍定後不點交。
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【生活機能】
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一、環境特徵:古蹟人文與都會繁華交織的頂尖核心
📌 街道氛圍: 本案位於館前西路,街廓兼具深厚的人文底蘊與府中舊城商圈的強大商業繁榮度。白天商務與採買活動密集、生機蓬勃,夜晚居家環境相對單純,散發出都會核心難得的成熟生活感。
📌 建築風格: 社區為板橋在地極具指標性的電梯綜合大樓「林家花園廣場大廈」,外觀宏偉開闊。雖然屋齡約43年,但因結構厚實、保養得當,室內主建物高達38.46坪,其超高坪效與寬敞大空間的硬實力,在當前高公設比的新案市場中更具強烈競爭力。
📌 綠地分佈: 轉彎步行即可進入國定古蹟林本源園邸(林家花園)、林園公園與府中綠意廣場,提供在喧囂都會正核心中極為罕見、無價的萬坪古蹟綠蔭景觀與休閒漫步去處。
二、地段價值:新板特區黃金雙核心、土地商業高價值
📌 土地使用分區: 本案土地屬於「商業區」,土地公告現值高達每平方公尺30萬5,489元。商業區具備極高的容積開發價值與最高彈性的法定使用機能,不論作純住宅、商務辦公、個人工作室均完全合法,資產增值與都更開發潛力不言可喻。
📌 未來發展潛力: 直面府中捷運生活圈,一站即達三鐵共構的板橋車站。周邊正迎來板橋「府中雙城」計畫與密集的老舊建物都更推動潮,周圍新案開價早已穩健跨越8字頭、9字頭,本案在強大的商業土地價值支撐下,補漲與資產保值效應驚人。
📌 稀缺性: 本物件登記總坪數達48.07坪,主建物高達38.46坪。相較於目前板橋新案動輒35%以上高公設、室內空間狹小的缺點,這種府中正核心、極低公設比、格局方正的大4房產品在市場上極其稀缺。
三、 生活機能:500 公尺頂標生活圈
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步行約5至6分鐘即達台北捷運板南線府中站,一站即達板橋車站(高鐵、台鐵、捷運、客運轉運站)。開車迅速銜接縣民大道、台65線快速道路,直通國道1號與國道3號。
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核心生活圈即為府中商圈,下樓即有各式連鎖美食、全聯福利中心與知名的黃石市場(傳統市場),生活採買與休閒娛樂機能完美到位。
醫療機構
鄰近板橋核心醫療體系,包含指標性大型醫院新北市立聯合醫院板橋院區與緊鄰的板橋區衛生所,周邊中西醫連鎖優質診所亦極為密集。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
1. 實價登錄資料:
114年08月10日:新北市板橋區館前西路152號7樓 │ 屋齡 42 年 │ 總坪數 33.86 坪 │ 成交總價 1,610 萬元 │ 成交單價:47.54 萬/坪
114年04月14日:新北市板橋區倉後街1之11號2樓 │ 屋齡 42 年 │ 總坪數 13.42 坪 │ 成交總價 645 萬元 │ 成交單價:48.06 萬/坪
114年02月27日:新北市板橋區府中路145號5樓 │ 屋齡 41 年 │ 總坪數 35.56 坪 │ 成交總價 2,065 萬元 │ 成交單價:58.06 萬/坪
同質物件均價區間總結:
經全面檢索社區近一年真實成交數據,同社區之市場合理零售成交均價穩定落在 47 萬至 58 萬/坪 之間。本案市場合理均價以相對穩健的 48 萬/坪 作為評估基準。
2. 價差比率預估表(以市場均價 48 萬/坪、總坪數 48.07 坪為基準計算):
本案單價計算嚴格依據謄本總坪數 48.07 坪為計價基礎。第一拍與第二拍均因不點交之法律瑕疵,加上價格未達市場甜蜜點,造成市場流標觀望。
拍次
總價底價
預估單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍
2,770 萬
57.62 萬/坪
高於同條件市場行情 20.0%
已流標(高於市價,不點交)
二拍
2,216 萬
46.10 萬/坪
相當於市場行情價
已流標(無利潤空間,不點交)
三拍
1,773 萬
36.88 萬/坪
低於市場價 23.2%
目前拍次(驚天破盤 77 折!強烈建議進場搶標)
3. 潛在利潤空間:
📌 市價套利獲利空間: 若以目前第三拍總底價 1,773 萬元標定,對標目前社區同質物件市場總市值約 2,307 萬元(純建坪 48.07 坪 × 48 萬/坪),法拍帳面潛在價差利潤高達 534 萬元!每坪 36.88 萬元 的單價在整個板橋市中心、捷運府中站生活圈已是絕版震撼價,套利空間極其龐大。
📌 預估租金投報率: 府中捷運站周邊大4房商務與住宅租賃需求極度強勁,本案具備近捷運、超大空間優勢,室內經整理後預估月租金行情可達 3 萬 8,000 元至 4 萬 2,000 元。若以三拍底價 1,773 萬元順利入手,預估毛租金回報率高達 2.57% 至 2.84%,屬於穩健的高坪效收租資產。
4. 風險評估與筆錄要點:
📌 點交情形: 本案原筆錄記載有一名承租人,聲稱屋況有漏水且為租期屆滿後之「不定期租賃」,原公告為不點交。然而,執行法院已採取重大法律行動,正式公告「聲請除去租賃關係」,第三拍亦因此短暫停拍重整。目前進度為除去租賃命令下達(惟尚未完全確定)。一、二拍流標主因是不點交的法律疑慮。一旦除去租賃命令確定,本案拍定後將直接轉為「點交」!這正是法拍市場中最核心的不點交變點交點石成金術,最棘手的租約風險法院已代為強力排除。
📌 現況說明: 根據新北地方法院 114 年度司執宇字第 141998 號拍賣抵押物執行筆錄,現場履勘時在場人稱屋況有漏水痕跡,投標人需將基礎修繕成本納入出價考量。經法院向警察局、工務局、消防局函詢,本案標的並無非自然死亡紀錄、無地震受創、無海砂屋申報資料,且過往無任何火災受損紀錄,產產權清晰乾淨。本案件為公同共有持分(持分全),抵押權拍定後全部塗銷。
📌 專家建議: 本案是一手極其絕佳的法拍好牌!前兩拍因為承租人不定期租賃、不點交的假象嚇退了一般自住買方,如今第三拍底價直接暴跌到 1,773 萬元(單價僅 36.88 萬/坪)。更關鍵的是,法院已經啟動拔釘程序除去租賃,這意味著本案重啟後,這層原本卡住的法律外衣將被剝除,高機率回歸乾淨的點交狀態。
由於此案不點交轉點交的預期效應極強,且 36.88 萬/坪 的底價對標市場 48 萬/坪 有著極大的利潤誘因,三拍現場勢必引來各路專業法拍投資人與自住大戶的激烈廝殺。如果僅以底價 1,773 萬元投標,高機率會空手而歸。為了在確保利潤的前提下大幅提高得標率,專家強烈建議應在第三拍底價基礎上,精準加價 110 萬元至 140 萬元(即以總價 1,883 萬元至 1,913 萬元加價切入)。此時折算投標單價約在 39.1 萬/坪 至 39.8 萬/坪 之間,依然大幅低於同社區近 48 萬元的市場均價,能在一舉擊潰盲目觀望之競爭對手的同時,為您牢牢鎖定高達 390 萬元以上的安全套利利潤空間!
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