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1106 美之城社區【邊間3房公寓】永業路81巷40號5樓

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應拍【美之城社區】靜謐山景景觀綠意住宅

【物件資料】 📍 類型：公寓 📍 社區：美之城社區 📍 地址：新北市新店區永業路81巷40號5樓 📍 結構：RC造 📍 樓層：5樓/5樓 📍 屋齡：44年 📍 土地使用分區：乙種風景區 📍 用途：住家用 📍 格局：無人使用，有水有電，屋內有書籍等雜物，屋外陽台有些區域下雨時會滲水。 📍 拍賣原因：拍賣抵押物 📍 投標地點：台北地方法院 📍 保證金：121萬 ━━━━━━━━━━━━━━ 【坪數資料】 ▶️ 總坪數：30.00 坪 ▶️ 主建坪：22.68 坪 ▶️ 附屬坪：7.32 坪 ▶️ 土地坪：10.36 坪 ━━━━━━━━━━━━━━ 【生活與交通機能】 ✅ 商圈：鄰近碧潭商圈，餐飲選擇多樣，兼具觀光與日常餐飲便利性。 ✅ 超市與便利商店：周邊設有美聯社、全家便利商店，基本日常採買便利。 ✅ 交通：騎車或搭車約5分鐘可達捷運新店站。 ✅ 公車：步行可達「美之城站」（約143公尺）及「潭之鄉站」（約156公尺），通勤接駁十分便利。 ✅ 公園綠地：鄰近碧潭風景特定區，周邊綠意環繞，擁有優質的休閒與親水空間。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【法院筆錄摘要】●點交情形→點交● 📢 點交情形：本件拍定後點交。房屋目前無人使用，屋內有水有電，並有被繼承人之書籍等雜物。 📢 屋況備註：屋外陽台有些區域下雨時會滲水，投標人需自行評估修繕費用。 📢 安全安全無虞：經函詢消防局、工務局、核能安全委員會及警察局，確認查無火災、海砂屋、輻射屋、凶宅之相關記錄。 📢 產權確認：本案土地（永業段566地號）為公同共有持分1/6，建物（建號1090）為公同共有全部，請應買人自行確認範圍。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【他項權利】債權總額: 432萬 📌 第一商銀，432萬，設定日：103.06.23 ━━━━━━━━━━━━━━ 【拍賣紀錄】 📍 第一拍｜2026/06/11｜940萬｜31.3 萬／坪｜點交｜流標 📍 第二拍｜2026/07/09｜752萬｜25.1 萬／坪｜點交｜流標 📍 第三拍｜2026/08/06｜603萬｜20.1 萬／坪｜點交｜目前拍次 ━━━━━━━━━━━━━━ 【環境特徵】綠意環繞的靜謐住宅 📌 街道氛圍： 位於新店永業路巷弄，環境清幽安靜，極具高度居住隱私與閒適感。 📌 建築風格： 44年經典公寓，無公設虛坪，且具備良好採光與通風優勢。 📌 綠地分佈： 鄰近碧潭風景特定區，周邊高綠覆率，日常健行與散步相當便利。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【地段價值】碧潭旁超值成家首選 📌 土地使用分區： 屬於乙種風景區，低密度開發環境，能保有長期舒適的自然綠景。 📌 未來發展潛力： 在高房價時代，新店永業路周邊以高性價比、親民總價帶持續吸引首購與通勤族。 📌 稀缺性： 此區塊釋出量稀少，且本案每坪單價至第三拍已大幅低於行情，極具價格優勢。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【案件特色】零公設比的高得房率公寓 🎇 零公設比：室內實用面積高達30坪，無多餘公設虛坪，空間好規劃。 🎇 三面採光：位於5樓頂樓，採光通風兼具，擁有開闊山景。 🎇 法院點交：本案現況空置且由法院點交，免除產權與佔用糾紛，入手安全無虞。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【優勢與亮點】 價差顯著與安心點交 🏆 價差空間大：第三拍底價單價僅20.1萬/坪，與周邊實價27.3萬/坪相比，有接近3成的安全套利空間。 🏆 點交無爭議：屋內現況空置且點交，免去複雜的佔用協調問題。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【注意事項】 ⚠️ 頂樓滲水：筆錄提及屋外陽台部分區域下雨會滲水，買方須提撥一筆防水及防漏水修繕預算。 ⚠️ 共有物範圍：土地部分為公同共有持分1/6，投標前應確認拍賣公告之共有範圍。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【價差比率估算】 💰 拍次 : 第三拍 💰 底價 : 603 萬 💰 單價 : 20.1 萬／坪 💰 實價均價 : 27.3 萬／坪 (未扣除車位) 💰 與實價價差比率 : (27.3 - 20.1) / 27.3 = 26.37% (約省下 26.4%) 💰 狀態評估 : 本拍底價單價（20.1 萬／坪）顯著低於周邊實價登錄行情（27.3 萬／坪），具有極佳的安全邊際。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【潛在利潤空間】 📌 帳面獲利空間：若以實價均值819萬估算，以三拍底價603萬拍下，潛在價差空間約216萬。 📌 預估租金投報率：以該區域30坪公寓月租金約1.8萬至2萬元估計，租金投報率可達3.5%~4%左右。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【核心買方與痛點】 🎯 核心買方: 預算有限的首購族、喜愛大自然與安靜環境的退休族、長期置產的投資客。 🎯 買方痛點: 5樓公寓爬樓梯對體力有一定考驗、陽台滲水問題需要後續自行雇工修繕。 ━━━━━━━━━━━━━━ 【投標諮詢】 📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號 📞 專線 ｜0918-350-012(同Line) 📞 贏法拍｜只想為您贏得理想家園 📞 歡迎預約 ｜zoom 線上諮詢 📞 經紀業:一零四法拍網股份有限公司 📞 經紀人:林桂英 96年北市經證第1243號

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