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南清大黃金店面+17間套房 近火車站 遠百商圈(新竹房屋買賣
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：4300 萬
- 參考單價：33.36 萬/坪
- 地址：
新竹市
東區
南大路
地圖
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- 格局： 17房(室) 18衛
- 總坪數：128.88 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：99.48 坪
- 其他面積：29.4 坪
- 土地面積：45.67 坪
- 樓別/樓高： B1~3樓 / 4樓
- 屋齡：52 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：其它/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
南清大黃金店面 +17 間套房 (新竹市東區南大路) 投資分析報告
以下針對編號 1377509 之物件，以買房者角度進行 SWOT 分析與綜合評論，供您決策參考。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置極佳：鄰近新竹火車站、遠百商圈，並靠近清大南校區、交大後門及竹科園區，租屋需求穩定。 2. 現金流優勢：目前年收租金約 168 萬元，且已達滿租狀態，具備穩定的被動收入。 3. 土地坪數大：土地面積達 45 坪，總坪數 128.88 坪，土地持分價值高。 4. 房型規劃：擁有 17 間套房及 18 間衛浴，最大化單位坪效，適合分租需求。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：屋齡已達 52 年，建物狀況需仔細評估，後續維修成本可能較高。 2. 單價不低：參考單價約 33.36 萬/坪，對於 50 年以上中古屋而言，單價屬於中高檔。 3. 管理複雜度：房室眾多（17 間房），後續出租管理、租務協調及水電維護將較為繁瑣。 4. 貸款限制：高齡建物通常會面臨銀行成屋貸款年限縮短或成數降低的困難，資金門檻較高。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 租金上漲潛力：周邊生活機能成熟，若經適度裝修或調整租金，租金收益仍有成長空間。 2. 資產增值：新竹市火車站與竹科周邊為長期發展區域，長期持有具資產保值潛力。 3. 稅務規劃：作為投資物業，可進行相關稅務規劃（如房屋稅、地價稅之差別待遇）。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 租戶流失風險：雖然目前滿租，但若周邊出現新的大型宿舍或租賃產品，可能產生競爭。 2. 法規變動：租屋管制或相關稅制（如房地合一稅、租金所得稅）若有調整，可能影響投資報酬率。 3. 建築安全與價值折舊：老舊建築若發生結構安全問題或無法補強，可能導致房屋價值大幅折損甚至無法貸款。 4. 利率風險：若使用貸款購買，升息趨勢將直接壓縮淨利率。 |
2. 物件評論
這是一筆典型的**「收租型投資標的」**，而非自住型住宅。
是否值得購買？ 如果您是具備一定資金實力、尋求穩定現金流的長期投資者，此物件值得關注；但若您計畫自住或尋求短期資本增值，則建議慎重考慮。
主要理由如下：
- 收益穩定性高：年收租 168 萬對應 4300 萬總價，粗算年租金報酬率約 3.9%，加上土地持有價值，在當前低利率環境下具一定吸引力，且位於清大、交大及竹科交界，客源相對穩定，減低空窗風險。
- 老屋風險不可忽視：52 年的屋齡是最大的隱憂。除須確認結構安全與耐震能力外，後續的翻新維修是一筆龐大的潛在成本，且銀行對高齡建物的貸款審查極為嚴格，可能影響您的購屋籌碼能力。
- 單價與現況評估：33.36 萬/坪的單價對於中古屋而言偏高，建議您務必實地檢視房屋現況，確認是否已達到 168 萬年收的真實水準，並考量未來租金是否具備上漲空間以攤平高昂的取得成本。
建議您在看屋時，優先確認房屋結構檢測報告，並試算扣除維護成本、貸款利息及稅費後的淨收益，再行決定是否進場。
問與答
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您好，我是 陳寶如，朋友們都親切地叫我 陳寶寶
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⭕自民國99年（2010年）起踏入房仲業，至今已累積多年實戰經驗，專精於住宅買賣、土地與預售屋交易，以及不動產投資規劃。
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