東區三房平車  東區買屋 / 東區買房 - 台南華廈大樓東區澄品觀邸三房平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1728 萬 (含車位價)
參考單價：31.32 萬/坪
地址：台南市東區長榮路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：澄品觀邸
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：55.17 坪 (包含車位面積)
主建物面積：25.68 坪
附屬建物面積：4.21 坪
共同使用：25.28 坪
土地面積：5.88 坪
樓別/樓高： 3樓 / 14樓
屋齡：16 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2845 元/月
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：勝利國小、忠孝國中
鄰近公園：巴克禮紀念公園
生活機能：崇德市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與配套：位於台南市東區長榮路一段，鄰近勝利國小、忠孝國中與巴克禮公園，生活機能成熟。 2. 價格價值感：總價含一筆車位（平式車庫），在東區大樓中具備相當高的性價比；參考單價約 31 萬/坪，相較於同區域新房更具競爭優勢。 3. 空間格局：室內面積近 30 坪規劃為三房兩廳，對於一般購屋者而言居住尺度寬敞。 4. 持有成本低：管理費每月 2,845 元，低於市場同級距大樓水準，長期居住開銷壓力較小。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層偏低：位於 14 樓總高之 3 樓，屬於低樓層，可能面臨採光受阻、隱私較易受干擾或空氣流動較差的情況。 2. 屋齡因素：建案完工於民國 99 年，屋齡約 16 年。購屋前需確認大樓是否有增設電梯、防水工程及公共基金狀況。 3. 坪數計算差異：總坪數達 55 餘坪但室內僅近 30 坪，公設比或車位計價方式可能與個人預期有落差，需現場確認實際空間利用率。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：地點鄰近鐵路地下化工程，完工後噪音與隔絕性有望改善，且交通動線將更便捷。 2. 稀缺性價值：「東區三房 + 車位」的組合在二手房市場中相當搶手，若能妥善維護，未來轉手或出租皆有穩定需求。
威脅 (Threats)	1. 老屋修繕風險：隨著屋齡增加，需留意大樓是否有漏水、壁癌等問題，以及未來的整建重建議題。 2. 市場波動：房地產景氣變化可能影響短期資產價值，低樓層在二手轉售時有時比高樓層流動性稍差。

物件評論

是否值得購買：值得考慮，特別適合重視空間與生活機能的剛需族。

主要理由： 這棟「澄品觀邸」的亮點在於其「價格與配置的平衡」。在台南東區這個核心地段，能以約 1,728 萬的總價買到包含車位的三房住宅，且管理費負擔輕微，實屬難得。雖然屋齡已達 16 年且樓層偏低是客觀存在的缺點，但對於家庭居住而言，30 坪的室內空間提供了良好的生活質感。

建議購屋步驟： 在決定簽約前，您務必親自至現場評估低樓層的採光與噪音情況，並查閱大樓最近三年的維修紀錄或管理委員會開會記錄，確認公共設施狀況良好。若您偏好安靜、避開潮濕陰影區域且預算有限卻追求寬敞空間，這將是一個高性價比的選擇。

問與答

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